Proeconomics

В первом полугодии 2026 г. на вторичном рынке России было продано 699.800 квартир, по данным Роскадастра. Это на 21% больше, чем было в январе - июне прошлого года. С чем связан такой рост вторичного рынка, ведь рыночные ставки по ипотеке по-прежнему высоки? Такой взлёт активности на вторичке не станет ли дополнительной причиной нарастания проблем на рынке новостроек, отвлекая от него потенциальных покупателей квартир? Ответы экспертов в рубрике #опросы Член правления Гильдии риэлторов Москвы Андрей Банников: Рост вторичного рынка связан, конечно, не с тем, что рыночные ставки по ипотеке падают, они практически остаются на одном месте. В первую очередь речь идёт о постепенном перетоке депозитов в квадратные метры. Этот процесс фиксируется уже достаточно давно, уже в течение более полугода. Мы видим, что банки начинают уже озадачиваться этим перетоком. В последнее время, во-первых, прекратили падать ставки по депозитам. Повлияет ли взлёт активности на вторички на рынок новостроек? Думаю, что дополнительного фактора для новостроек сейчас это не создаёт. То есть в такой парадигме рынок новостроек уже живет последнее полугодие, как минимум, а может быть, даже и больше. Первый зампред комитета ГосДумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев: Если в 2024–2025 годах многие откладывали покупку, ожидая снижения ставок, то к 2026 году ресурс терпения исчерпан. Потребность в расширении жилплощади, разъездах или переездах стала критической. Люди совершают сделки не «потому что выгодно», а «потому что нужно». Основная масса вторичного рынка — это не покупка «с нуля» в ипотеку, а продажа старой квартиры для покупки новой. В таких сделках ипотечный кредит берется лишь на небольшую доплату, поэтому высокая ставка не является стоп-фактором. Застройщики, скорее всего, ответят на это не столько обвалом цен, сколько уходом в долгосрочные рассрочки от застройщика и переходом на формат «квартира с отделкой и мебелью», чтобы выиграть по уровню удобства. Ведущий специалист по недвижимости федеральной компании «Этажи» Иван Золотарев: Действительно, в этом году объем сделок на вторичном рынке заметно превышает прошлогодний, а ценовой разрыв с новостройками сокращается. Одна из главных причин – ужесточение условий льготной ипотеки на первичном рынке. Во многом рост сделок объясняется реализацией отложенного спроса. Если 2024 год был для вторичного рынка крайне сложным, то со второй половины прошлого года ситуация начала улучшаться. Первыми на рынок вышли покупатели, которым для сделки не хватало относительно небольшой суммы – до нескольких миллионов рублей. Многие рассчитывают на дальнейшее рефинансирование или досрочное погашение кредита, поэтому готовы покупать уже сейчас. Дополнительный стимул – ограниченное предложение качественных объектов. Например, в Московском регионе ликвидных квартир на рынке немного – не более 5-10% от общего объема предложения. Основную часть сделок составляют альтернативные продажи, когда собственник одновременно продает одну квартиру и покупает другую с доплатой до 5-6 млн рублей в ипотеку. На рынке новостроек ситуация складывается иначе. Льготная ипотека уже не компенсирует разницу в стоимости между первичным и вторичным жильём, поэтому многие предпочитают готовую квартиру, а не ждать завершения строительства. Кроме того, покупателей сдерживают переносы сроков сдачи отдельных проектов, а в ряде регионов есть опасения относительно финансовой устойчивости некоторых девелоперов. Стоимость квартир в проектах с длительным сроком строительства растёт, поскольку застройщики заранее закладывают будущие издержки, тогда как объекты с высокой степенью готовности чаще продаются по специальным условиям и выглядят привлекательнее жилья на стадии котлована. Поэтому сегодня покупка квартиры на вторичном рынке или в новостройке с близким сроком сдачи часто выглядит рациональнее, чем приобретение жилья на ранней стадии строительства. При этом сокращение нового предложения со стороны застройщиков в перспективе может привести к росту цен.