Proeconomics

Рейтинговое агентство НКР прогнозирует, что в 2026 году доля льготной ипотеки в России может снизиться до 50% впервые с 2022 года. В 2025 году на льготные программы приходилось 82% новых ипотечных кредитов и 73% - в 2024 году. Есть ли основания полагать, что покупатели новостроек так активно перейдут на рыночную ипотеку? Даже если ключевая ставка к концу года снизится до 13%, то ставки по рыночной ипотеке вряд ли опустятся ниже 17% (сейчас средняя ставка по рыночной ипотеке 18,7%). И почему заёмщики обязательно остановят выбор на новостройках, ведь жильё на вторичном рынке существенно дешевле? Ответы экспертов в рубрике #опросы Депутат ГосДумы РФ, д.э.н. Николай Новичков: Конечно, заёмщики не будут торопиться с переходом на рыночную ипотеку. Существующие ставки ипотеки, даже при снижении ключевой ставки, по факту увеличивают стоимость квартир в несколько раз, делая их абсолютно непривлекательными. В этой части нужно ожидать снижения общих объёмов кредитования и, соответственно, покупок квартир через ипотеку. Наличие дисконта на рынке вторичного жилья потенциально повышает привлекательность этого сегмента рынка, но здесь, как говорится, есть нюансы, связанные с риском мошеннических схем и пр. Автор телеграм-канала «Мобилизационная экономика» Ян Гордеев: Застройщики давно придумали замену общедоступной льготной ипотеке, чтобы самим выжить в эпоху высоких ставок. Когда в 2024 году завершилась программа «Семейной ипотеки», застройщики оперативно отреагировали собственными альтернативными предложениями: длительными рассрочками, скидками и субсидированными программами кредитования. Это сгладило потенциальное снижение спроса на новостройки. Косвенно это подтверждается исследованием Ольги Клачковой, Анны Литвиновой и Янины Рощиной. Они изучили рынок жилья в 78 регионах за период с 1-го квартала 2022 по 1-й квартал 2025 г. и пришли к выводу, что на рынке сложился устойчивый и регионально неоднородный ценовой разрыв. По их данным, массовая льготная ипотека способствует разрыву цен между первичным и вторичным рынками жилья. Например, увеличение объёма выдач по «Семейной ипотеке» на 1 млрд рублей добавляло к разрыву между двумя сопоставимыми квартирами (на первичном и вторичном рынках) +40 тыс. рублей. Отмена «Семейной ипотеки» не дала значимого эффекта — разрыв цен между первичным и вторичным рынками жилья не сократился. Это подтверждает тот факт, что застройщики вышли на рынок со своими льготными программами. Зампредседателя комитета ГосДумы по строительству и ЖКХ Александр Аксёненко: Я бы не спешил говорить о том, что семьи массово перейдут на рыночную ипотеку. Для людей важна не доля той или иной программы в банковской статистике, а конкретный ежемесячный платеж. Новостройки сохранят спрос за счёт действующих льготных программ, но ключевой вопрос — реальная доступность жилья для российских семей. При ставках 17–18% рыночная ипотека для большинства остаётся крайне тяжелой, особенно с учетом цен на новостройки, первоначального взноса и общей нагрузки на семейный бюджет. Если семья видит, что вторичная квартира дешевле и находится в районе с уже готовыми школами, садами, поликлиниками и транспортом, она вполне рационально выберет этот вариант. Поэтому ориентиром должна быть не структура ипотечной выдачи, а возможность семьи улучшить жилищные условия без чрезмерной долговой нагрузки. Пока рыночная ипотека остается дорогой, ждать резкого разворота спроса в её пользу преждевременно. Член правления Гильдии риэлторов Москвы Андрей Банников: В этом прогнозе речь скорее идет не об увеличении количества новостроек, которые будут приобретаться по рыночной ставке, а о серьезном уменьшении количества покупателей с льготной ипотекой. Потому что, несмотря на то, что Минфин перенёс до 1 октября срок возможного изменения семейной ипотеки, само по себе количество обладателей права приобрести квартиру по семейной ипотеке все-таки несколько снизилось после бума прошлых годов. Думаю, что по рыночной ипотеке количество приобретений будет сопоставимо с нынешним. Возможно, в случае понижения ставки ещё на 1-2 пункта, мы увидим ещё плюс 10-20% к количеству покупок по рыночной ипотеке.