Proeconomics

С 1 июля вступят в силу новые правила выдачи семейной ипотеки. Окончательные параметры изменений на текущий момент находятся на стадии обсуждений, но скорее всего условия её ужесточат – например, для семей с одним ребёнком в Москве и Санкт-Петербурге ставку по семейной ипотеке предлагается повысить с 6% до 12%, в регионах - до 10%. Как новые правила семейной льготной ипотеки могут отразиться на рынке первичного жилья – на ценах на новостройки, на деловой активности и финансовом положении застройщиков? Ответы экспертов в рубрике #опросы Член правления Гильдии риэлторов Москвы Андрей Банников: Думаю, что на самом деле всё будет зависеть от того, на каких условиях будет выдаваться семейная ипотека с 1 июля. Но сейчас мы видим в целом отсутствие какого-либо серьёзного всплеска по семейной ипотеке, по её одобрению и выдаче. Это значит, что в целом не окажет какого-то серьёзного влияния смена условий выдачи. Поэтому я бы не преувеличивал эффект занижения активности или наоборот её увеличения после 1 июля. Полагаю, что рынок практически не заметит этих изменений. Зампред комитета ГосДумы по строительству Сергей Колунов: Важно понимать, что, корректируя параметры льготной семейной ипотеки, государство стремится сделать меры поддержки более адресными, сосредоточив бюджетные средства на семьях, наиболее нуждающихся в улучшении жилищных условий. Поэтому ключевой задачей Правительства и Госдумы в последние годы становится именно поиск баланса между доступностью жилья для граждан и устойчивостью бюджетной системы страны. Директор по продажам компании «Мармакс» Анна Терехова: Семейная ипотека остается одним из главных инструментов поддержки спроса на первичном рынке, поэтому любые изменения в её параметрах будут чувствительны и для покупателей, и для девелоперов. Ужесточение условий программы в первую очередь скажется на семьях с одним ребёнком: для них доступность покупки снизится, а часть спроса может быть отложена или перераспределена в пользу более доступных форматов жилья. С точки зрения рынка, это приводит не к резкому снижению цен, а к замедлению темпов роста и усилению конкуренции за покупателя. Девелоперам становится сложнее продавать новостройки только за счёт льготного ипотечного спроса, поэтому на первый план выходят продукт, локация, планировки и качество среды. В такой ситуации выигрывают проекты с понятным ценностным предложением, а не просто с минимальным входным чеком. Для застройщиков основной риск — снижение объёма продаж и, как следствие, более медленное наполнение эскроу-счетов. Это влияет на денежный поток и повышает требования к финансовой дисциплине. Если программа станет более адресной, девелоперам придётся активнее использовать собственные инструменты поддержки спроса: рассрочки, спецпредложения, более гибкие схемы покупки. Ключевая проблема программы сейчас — недостаточный размер лимита, который во многих случаях уже не соответствует выросшим ценам на жильё. Наиболее рабочим методом остается совокупный механизм поддержки, а максимальный допустимый уровень ставки при дифференциации не должен уходить слишком высоко, в идеале до 8%. Если говорить о повестке точнее, то ужесточение семейной ипотеки будет прежде всего означать, что рынок станет более чувствителен к качеству продукта. Покупатель будет выбирать не просто квартиру в новостройке, а проект, который действительно оправдывает цену и помогает решать семейную задачу — расширение жилплощади, улучшение условий жизни, снижение бытовой нагрузки. Именно поэтому в среднесрочной перспективе сильнее всего будут выглядеть девелоперы, которые умеют работать не только через ипотечный инструмент, но и через качество самого предложения. (продолжение в следующем посте)