Proeconomics

(продолжение предыдущего поста) Директор по продажам «Хайтэк Девелопмент» Светлана Соколова: Рынок массового жилья в Москве уже вошёл в стадию структурной стагнации. Главная причина того, что девелоперы не выводят новые объёмы квартир в экспозицию, — высокая стоимость денег. Ставки по проектному финансированию в некоторых случаях достигают 20%, а стоимость бридж-кредитов вообще доходит до заградительного порога. Банки продолжают существенно ужесточать требования к заёмщикам. В то же время ставки по рыночной ипотеке по-прежнему на уровне 19%, что делает жильё недоступным для широкого круга покупателей, значительно ограничивая объем потенциального спроса. Ключевая ставка меняется слишком медленно: в апреле ЦБ опустил её до 14,5%, но базовый прогноз на 2026 год предполагает 14–14,5% при инфляции 5,7%. Такие темпы снижения не дают рынку импульса для выхода на новый виток роста. Компаниям выгоднее для финансовых моделей замораживать новые старты. Мы ожидаем, что до конца года ситуация в массовом сегменте кардинально не изменится. Реально перезапустить рынок может только полноценное восстановление доступности кредитных ресурсов для всех игроков. Однако стоит отметить, что в высокобюджетных сегментах (премиум- и делюкс-классы) ситуация сейчас обстоит по-другому. В январе – апреле 2026 года в столице уже стартовало 10 новых проектов. Объем предложения вырос на 4% год к году. Средневзвешенная цена в делюксе превысила 3,1 млн руб. за квадратный метр (+6% за год), в премиуме — 1,42 млн (+8%). При этом количество сделок в первом квартале снизилось на 26% по сравнению с цифрами 2025-го, но средняя цена контрактации поднялась на 16%, а в делюкс-проектах — сразу на 44% (до 3,1 млн руб. за квадрат). Объём предложения в элитном сегменте может увеличиться ещё на 5% в первом полугодии, цены в делюкс-классе, скорее всего, установятся на уровне 3 млн руб. за квадрат, а годовое падение спроса не превысит 5–10%, что менее драматично, чем в сегменте доступного жилья. Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым: По цифрам одного месяца нельзя сделать однозначные выводы. Например, за первый квартал 2026 г. по Москве объём ввода жилья вырос на 5,3% (г/г), по данным Росстата. При этом за первый квартал 2026 года спрос по Москве снизился на 43% (г/г), по данным «Новая эра». Из-за этого как раз и может наблюдаться стагнация на рынке новостроек в Москве. Однако далее всё будет зависеть от темпов снижения ключевой ставки. Генеральный директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов: В условиях высокой ключевой ставки и низкого платежеспособного спроса девелоперы столкнулись с заметным снижением продаж. Из-за этого снизился и инвестиционный оптимизм девелоперов – компании с большой осторожностью запускают новые проекты, опасаясь слабого интереса покупателей, следствием чего станут низкие темпы наполнения эскроу-счетов и высокие ставки проектного финансирования. Сокращение предложения может привести к росту средней цены квадратного метра по московскому рынку, однако этот рост будет скорее технический. На старте проекта жильё стоит дешевле примерно на 30%, чем в почти готовом доме. Отсутствие новых проектов приведёт к постепенному вымыванию наиболее бюджетных лотов, которые раскупают быстрее, и будет толкать средневзвешенную цену вверх. Впрочем, эта позитивная динамика роста цены может быть нивелирована акциями и скидками в проектах на высоких стадиях готовности – если спрос не восстановится, девелоперы будут вынуждены использовать дополнительные инструменты его стимулирования, жертвуя маржей. В любом случае, рынок вряд ли ждёт взрывной рост цен на новостройки в Москве – предпосылок для этого нет никаких.