Proeconomics

В России цены на новостройки к концу года снизятся на 30% из-за падения спроса, сообщил основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Есть ли повод для таких пессимистичных выводов? Если всё же произойдёт такой обвал цен, устоят ли девелоперы, а также ряд банков из-за снижения стоимости залогов? Ответы экспертов в рубрике #опросы Генеральный директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов: Столь резкое снижение цен в текущих макроэкономических условиях крайне маловероятно из-за особенностей девелоперского процесса. Определенный уровень цен на квартиры заложен в финансовую модель строительства жилого комплекса, под которую банк выдает проектное финансирование застройщику. Если застройщик не соблюдает условия финмодели, то кредитная линия замораживается, и строительство, оставшись без финансирования, останавливается, что чревато срывами сроков сдачи дома. Такие последствия крайне нежелательны и для застройщика, и для банка. В случае падения спроса обе стороны вместо резкого снижения цен рассматривают различные варианты выхода из ситуации. В некоторых случаях это могут быть увеличенные сроки экспозиции квартир с сохранением цен - хотя это и приводит к более низким темпам наполнения счетов эскроу. Или же застройщик может использовать различные механизмы стимулирования спроса – например, запуск акций, предполагающих большие, но краткосрочные скидки на лоты. Как правило, это падение компенсируют последующим поднятием цен на оставшиеся лоты. В любом случае в текущих макроэкономических условиях средневзвешенная цена квадратного метра по всему проекту сильно упасть не сможет – компании-застройщики и так работают на грани рентабельности, чтоб за счет маржи компенсировать потери от низких цен. Ни застройщик, ни банк не будут работать себе в чистый убыток. Аналитик ФГ «Финам» Кристина Гудым: На рынке сейчас много различных прогнозов. Например, вице-президент ПСБ Алексей Щавелев прогнозирует рост цен на новостройки на 10% к концу года. С одной стороны, всё ещё высокая ставка и ужесточение льготной ипотеки сокращают спрос, с другой - существует дефицит предложения в некоторых областях и округах, а также рост себестоимости строительства. ЦБ пока придерживается плана снижения ключевой ставки к концу года, что будет стимулировать спрос. В том числе существуют сегменты, не зависящие от ипотеки, например, бизнес- и премиум-класс, цены которых продолжают рост. В таких условиях делать однозначные прогнозы касательно резкого падения или роста цен достаточно сложно. При этом важно учитывать, что ситуация на рынке новостроек заметно отличается в зависимости от региона. Первый зампред комитета ГосДумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев: Себестоимость строительства не падает, потому что растут операционные расходы - затраты на стройматериалы, фонд оплаты труда и так далее. Это жёстко держит нижнюю планку цены. Поэтому предпосылок для такого резкого снижения стоимости квартир в новостройках нет. Для обычного человека главная проблема — не обвал цен, а ипотека под 20%, которая не дает воспользоваться этим обвалом. (продолжение в следующем посте)