Proeconomics

Уважаемая Мария Неретина задаётся правильным вопросом, почему аналитики и публицисты рынка недвижимости (множества тех же ТГ-каналов) прозевали и даже сейчас не говорят о кризисе на рынке недвижимости. https://t.me/nerd_art/4340 Я был и остаюсь в числе немногочисленных наблюдателей, кто давно предупреждал о пагубности «костыля льготной ипотеки», на который подсели застройщики. Также это заставило их изобретать разные серые схемы рассрочек, траншевых ипотек и прочий трэш. Главный признак входа рынка в ненормальность, на который я также часто указывал – это отрыв динамики цен на новостройки и вторичного рынка. До 2017-18 годов динамика двух субрынков была примерно одинаковой. Как только начал происходить отрыв, уже пора было бить в колокола. Сегодня лоты в новостройках схожих параметров с лотами на «вторичке» стоят на 30-60% дороже. Это просто нонсенс! На самом рынке новостроек ситуация дошла до абсурда, когда лоты в сданном доме стоят дешевле, чем лоты на стадии котлована – никогда такого не было. Правильным решением было бы для правительства, если оно хотело поддержать отрасль, не субсидирование ставок по льготной ипотеке – а это до 2 трлн руб. в год – а строительство на эти деньги социального жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий семей с детьми. За всё время действия льготной ипотеки на эти деньги для субсидирования можно было бы уже построить 1-1,5 млн квартир в социальный найм для таких семей. В этом случае и мощности девелоперов были бы задействованы, кто возводил бы новостройки по госзаказу, и не случилось бы перекосов на рынке. Вторая ненормальность для рынка – это ажиотажный медиа- и чиновничий интерес только к рынку новостроек. Но вообще-то он только третий среди субрынков по объёму сделок (в метраже). Первый – это вторичный рынок, второй – рынок ИЖС. Если в верхах всё же по-настоящему озабочены улучшением жилищных условий в обществе, то приоритет должен был быть для этих двух субрынков – вторички и ИЖС. Соответственно, и медиа-интерес должен распределяться в тех же пропорциях. Не «ура, появится новая жилая башня!», а «давайте посмотрим динамику продаж и аренды «вторички» в этом месяце в таком-то районе города». Да, новостройки – это деньги, налоги, занятость. Но вообще-то ИЖС уже давно опередил субрынок МКД по объёму вводимого жилья в пропорции 60:40. Соответственно, занятых работников в ИЖС как минимум не меньше (часть индивидуальных домов всё же возводится собственными силами), чем в новостройках, а стройматериалов на этот субрынок идёт точно больше, чем на новостройки. На половине территории России вообще нет никаких новостроек МКД – сёла, ПГТ, малые и даже средние города. У людей там только два входа на рынок жилья – «вторичка» и ИЖС. Объяснение же медиа-интереса к новостройкам – образовался тоже своего рода «пузырь» - простое: это большой по рекламным бюджетам рынок. Девелоперы в Топ-10 среди всех отраслей-рекламодателей, в крупных городах – и в Топ-3-6. Всем пишущим о рынке хочется припасть к этим деньгам, а потому и внимание сосредоточено на реальном или потенциальном рекламодателе. А какие рекламные деньги на «вторичке»? Я давно не видел масштабных рекламных кампаний риэлторских агентств. Отдельный разговор – как исправлять эти перекосы на рынке. Я пока не вижу никаких попыток этого сделать. Для начала нужно остановить программу льготной ипотеки с заменой на строительство социального жилья по госзаказу. Но наоборот, мы видим только новые чиновничьи изобретения на этом рынке, плюс всё большее подключение лоббистов к расширению льготников. Например, заговорили о том, что сотрудникам тюрем и колоний из ФСИН, таможенникам нужна своя льготная программа.