Proeconomics

(продолжение предыдущего поста) Директор по аналитике Инго Банка, к.э.н. Василий Кутьин: Исходя из сложившихся условий на рынке, снижение ставок по рыночной ипотеке действительно приведёт к росту спроса на новостройки. Но проблема в том, что в настоящее время уровень ключевой ставки по-прежнему находится на высоком уровне – 15,5%. Если ориентироваться на свежую риторику Банка России, в том случае, если из-за влияния нового бюджетного правила рубль будет сильно слабеть, регулятор будет вынужден сохранять медленные темпы снижения ставки, чтобы удержать инфляцию. Таким образом, повышается вероятность реализации сценария, в котором дальнейшее снижение ключевой ставки будет идти осторожными шагами, в среднем по 0,5 п.п. за заседание. В результате чего уровень ставки выйдет в коридор 12%-13% только к концу 2026 года. По данным FRG, в январе 2026 года средневзвешенные ставки по рыночным ипотечным программам снизились на 0,7-3,2 п.п. до 19,2-21%. Таким образом, средний уровень ставок по рыночной ипотеке имеет 4-5% лаг к ключевой ставке. Согласно логике рынка, рыночный сегмент ипотеки начнет постепенно активизироваться, однако существенной позитивной динамики можно ждать только в том случае, если ипотечные ставки опустятся ниже 15% годовых, что в текущих условиях мы увидим только во II квартале 2027 года, когда ключевая ставка вернётся коридор 10-11%. Рынок жилья своим ростом обязан ипотеке, и прежде всего льготным программам. По данным ЦБ, в декабре 2025 года россияне взяли кредиты на жильё на 811 млрд руб., а в январе 2026 года — на 425 млрд руб., при этом более 80% от этого объёма заняла именно семейная ипотека. Как следует из статистики «Дом.РФ», в результате планового ужесточения программы семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года поток заявок на такие кредиты сократился более чем на 40%. При этом, в банке «Дом.РФ» отмечают, что заёмщики, оформляющие сегодня кредиты, по-прежнему вынуждены ориентироваться преимущественно на госпрограммы — их доля в февральском потоке заявок составляет около 90%. Таким образом, в условиях всё ещё высоких рыночных ставок, с февраля 2026 года новые правила семейной ипотеки скорректировали структуру спроса в пользу рыночных программ, но не смогли снизить интерес заёмщиков к льготным программам. Следовательно, в 2026 году рынок неизбежно столкнётся со сжатием спроса на новостройки, поскольку рыночная ипотека полноценно заработает только в конце I полугодия 2027 года, и планы застройщиков выглядят чрезмерно оптимистичными. Скорее всего, ввод нового жилья в 2026 году будет в лучшем случае сопоставим с предыдущим годом, поскольку спрос на льготные ипотечные кредиты с 1 февраля 2026 года был искусственно ограничен. Начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст», к.э.н. Олег Абелев: Прогноз Дом.РФ выглядит достаточно оптимистичным и вступает в противоречие с текущей макроэкономической регуляторной реальностью. Прогноз можно объяснить корпоративной позицией или ожиданиями того, что государство снова будет активно субсидировать отрасль. Ставки по рыночной ипотеке не снизятся в ближайшее время. Дом. РФ говорит о снижении ставок по рыночной ипотеке - это ключевой пункт оптимизма. Но ключевая ставка будет высокой в течение полугода точно. Без снижения рыночных ставок спрос будет поддерживаться только программами с госучастием. Спрос начнет восстанавливаться очень-очень плавно по мере снижения ключевой ставки. Чтобы выполнять обязательства перед банками, девелоперы будут вынуждены снижать цены. Тогда рынок станет рынком покупателей.