Proeconomics

(Продолжение опроса экспертов рынка недвижимости - прогнозы на 2026 год) Председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков, REBURG: В лучших традициях всех льготных ипотечных программ правительство не даёт участникам рынка жилья чётких ориентиров по тому, будет ли меняться программа «семейной ипотеки». Основной вопрос – будет ли меняться размер ставки. Со второй половины 2025 года и продавцы и покупатели моделируют будущее, исходя из собственных соображений. Покупатели впитывают тезисы о том, что ставку могут сделать дифференцированной (по числу детей), а продавцы размышляют над тем, что прежних ипотечных стимулов уже не будет. Но никто в точности не знает, как будет меняться эта программа. Ограничения на 2 кредита для родителей, введённые с 1 февраля 2026, не являются критичными, так как этой возможностью пользовались немногие. Так или иначе, страхи трансформации семейной ипотеки разогнали спрос в конце 2025 и одновременно ограничили возможности для продаж в начале 2026 года. Рынок давно живет в логике череды краткосрочных пиков и последующего падения. Заметное падение числа сделок в I квартале (2026 года) давно в планах большинства продавцов, которые стараются создать задел на этот период в конце 2025 года. Именно этим объясняется расширение числа реальных скидок. В следующем году эти инструменты и маркетинговые усилия уже не дадут должного эффекта. Мы видим наиболее вероятным сценарием на первую половину 2026 года ценовую стагнацию с медленным повышением цен, которая чередуется с ценовыми откатами по отдельным проектам или секторам. Если заметного ограничения по семейной ипотеке не произойдёт, то доля рассрочек продолжит медленно сокращаться. Возможности этого направления ограничены с двух сторон: финансовая возможность покупателей и модели самих продавцов, которым очень нужны реальные поступления на счёт. Мы не ждём заметного оживления и на вторичном рынке жилья в первой половине 2026 года. Медленного снижения ключевой ставки недостаточно для существенного роста кредитования. Большое число потенциальных продавцов и покупателей на этом рынке пока не спешат с переходом к активным действиям. Рынок большинства городов останется в сложившихся пропорциях – сделок не так много, но и избыточного предложения нет.