Proeconomics

По итогам III кв. 2025 года объёмы выдач Сбера по рыночным программам увеличились почти в 3 раза к I кв. 2025 года – до 150 млрд. Скорее всего, значительная часть таких ипотечников берёт кредиты под 21% и выше в надежде на скорое снижение ключевой ставки и удешевление кредитов, а далее – на перекредитование по более низкой ставке. Но нет ли опасности в таком поведении как для самих заёмщиков, так и для банков – если ключевая ставка будет снижаться слишком медленно? Ответы экспертов в рубрике #опросы Основатель АН «Старыгин и партнеры», вице-президент Гильдии риэлторов Москвы Даниил Старыгин: Выдача объёма ипотек по рыночным программам в 2025 году возросла в большей степени при доборе средств, не более чем 20-25% от стоимости. Самый большой объём рос именно по такому запросу, в связи с этим следует отметить, что люди стали опираться на свою финансовую ситуацию больше, чем на ожидания по смягчению ДКП. Тем не менее, есть и другая часть заёмщиков, у которой процент кредитных средств составляет 70-75% с разделением на два лагеря. Первый - действительно опирается на «оптимистичных» аналитиков и «жёлтые» СМИ, ожидавший понижения ставки уже до конца 2025 года. В дальнейшем люди будут вынуждены продавать квартиру из под залога, так как текущий процесс по снижению не выглядит оптимистичным для заёмщика даже на 2026 год. Второй - это, как правило, инвестор, с осязаемой финансовой моделью из направления флиппинга или человек, делающий ставку на первичный рынок. Для него ипотечный продукт носит временный характер, поскольку после достижения цели по стоимости объекта он реализует его из-под ипотеки. Автор канала «Обмани меня риэлтор» Маруся Блюм: Можно предположить, что большинство таких кредитов берётся с огромным первоначальным взносом. То есть люди «добирают» недостающую часть денег рыночной ипотекой. Опасность есть для тех, кто берёт по максимуму. Хочется верить в здравомыслие людей и надеяться, что что таких ничтожно мало относительно общей массы. Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов: Несмотря на ощутимый рост выдач в рамках рыночных ипотечных программ, их доля в общих ипотечных выдачах в стране всё ещё остаётся довольно невысокой - в районе 19% в III квартале, по моей оценке на основе данных ЦБ. Также, несмотря на заметное снижение в этом году, рыночные ипотечные ставки всё ещё превышают 21% годовых, по данным ДОМ.РФ, то есть остаются очень высокими, поэтому к рыночным ипотечным программам, я полагаю, прибегают в основном, когда для покупки жилья не хватает какой-то относительно небольшой суммы. Например, при покупке новой квартиры большую часть её стоимости люди могут покрывать за счёт продажи старой квартиры, а оставшуюся часть суммы добирать за счёт рыночной ипотеки. На первичном рынке также может использоваться комбинированная ипотека, когда большая часть квартиры в новостройке оплачивается за счёт льготной ипотечной программы, а оставшаяся часть - за счёт рыночной ипотеки. В принципе люди также могут покупать квартиры и целиком за счёт рыночной ипотеки с тем, чтобы пока "потерпеть", а потом рефинансироваться, когда ипотечные ставки снизятся вслед за ключевой ставкой ЦБ. Но таких случаев, думаю, всё же не очень много. Учитывая вышесказанное, в целом риски в ипотечном сегменте, на мой взгляд, остаются контролируемыми, хотя более медленное, чем предполагалось, снижение ключевой ставки и может создать трудности для некоторых ипотечных заемщиков. (продолжение в следующем посте)