🏗 Для реновации придумали ещё одну финансовую схему. А что это изменит на рынке? В августе изменили правила работы по 214-ФЗ для московской реновации. Теперь в определённых проектах Фонд реновации может заключать ДДУ без счетов эскроу 🤷🏻♂️ Но тогда Фонд должен приобрести весь объём объектов долевого строительства в проекте. Других дольщиков быть не может. То есть появляется отдельная конструкция, смысл которой пока не до конца очевиден. Сейчас у Фонда есть понятные модели. 1️⃣ Стандартная схема, когда Фонд реновации (часто "руками" коммерческих застройщиков) строит дома по программе реновации, а квартиры, оставшиеся после расселения, продает в рынок через Московские кварталы по аукциону (или без). Цены могут быть как вполне интересные, так и космические. В этой схеме продаются готовые квартиры, часто с базовой отделкой, по ДКП. 2️⃣ ДДУ - в некоторых проектах квартиры на этапе строительства (например, на 3-й Прядильной). Квартиры продаются на этапе стройки, через эскроу-счета. А при задержке сроков платится неустойка. Всё как в обычных ДДУ. А сейчас может появиться что-то третье: новая модель продаж квартир ещё на этапе строительства, но уже не через классический ДДУ. А тогда как? Предварительный договор? Вексель? ЖСК? Или какие там еще схемы были в нулевых и десятых? 😱 И вот за этим действительно стоит следить. Потому что параллельно происходит другая история. Коммерческим застройщикам в Москве работать становится всё сложнее - из-за требований к архитектуре, парковкам, благоустройству, инфраструктуре. Плюс дорогие кредиты и долгие согласования. Каждый новый норматив отдельно можно объяснить заботой о качестве городской среды. Но экономика проекта от этого никуда не исчезает. Чем больше требований, тем дороже строить. А значит, сложнее запускать новые проекты и выше цена, которую в итоге должен заплатить покупатель. На этом фоне для Фонда реновации появляются отдельные финансовые и регуляторные механизмы. И получается интересная картина: коммерческий рынок становится всё более зарегулированным и дорогим, а для городской программы одновременно создаются специальные конструкции, которые должны упрощать реализацию проектов. Пока сложно сказать, к чему именно приведёт новая схема без эскроу. Но вопрос уже вполне конкретный: Москва постепенно создаёт для реновации отдельную систему строительства и продажи жилья. И насколько комфортно в этой системе останется обычному коммерческому девелоперу?