🧮 Квартира за 36 млн ₽ с первым взносом 14,4 млн ₽: считаем выгоду рассрочки Разберём на конкретном примере - квартира в проекте "Правда" рядом с Белорусской. Это один из самых свежих стартов осени (чтобы не пропустить новые проекты, подпишитесь на @smarent_novostroiki_bot). 📍 Объект • 47,7 м², второй этаж, без отделки • Стоимость - 36,04 млн ₽, или 755 480 ₽ за м² Условия покупки • Первоначальный взнос 40% - 14,41 млн ₽ в день покупки • Оставшиеся 60% - равными платежами на десять кварталов, по 2,16 млн ₽ каждые три месяца • Через 2,5 года квартира полностью оплачена Горизонт инвестиции для расчёта - четыре года, до осени 2030-го. Возможная стоимость продажи В готовых ЖК есть предложения квартир без отделки примерно по 940 тыс. - 1,1 млн ₽ за м² (но это цены объявлений, а не фактических сделок). Возьмём 1 млн ₽ за м² как сегодняшний ориентир готового жилья. Предположим, что после завершения строительства "Правда" будет оцениваться на сопоставимом уровне с поправкой на дальнейшее движение рынка. Дальше закладываем консервативный прогнозный рост 8% в год. За четыре года сложный процент даёт увеличение стоимости на 36,05%: 47,7 м² × 1 млн ₽ × 1,08⁴ = 64,90 млн ₽ Получаем: 🔹 Покупка - 36,04 млн ₽ 🔹 Расчётная продажа - 64,90 млн ₽ 🔹 Потенциальная прибыль - 28,86 млн ₽ до расходов и налогов 🔹 Рост относительно цены покупки - 80,1% за четыре года Из этих 28,86 млн ₽: • 11,66 млн ₽ - достижение сегодняшней цены готового аналога • 17,20 млн ₽ - дальнейший рост рынка ❗️ Именно первое предположение нужно проверять особенно внимательно: качество готового проекта, расположение, этаж и спрос должны позволить продать квартиру по заложенной цене. 💡 Что здесь даёт рассрочка? • Заплатить все 36,04 млн ₽ сразу - 15,8% годовых • Первый взнос 40% и десять квартальных платежей - 19,9% годовых Это IRR - показатель, который учитывает сумму и срок каждого вложения. Часть денег мы передаём застройщику позже, поэтому доходность вложенного капитала получается выше. Сравнение работает при одинаковой цене квартиры. Если за полную оплату есть отдельная скидка, её необходимо учесть. Почему нельзя просто разделить прибыль на первый взнос? 28,86 млн ₽ прибыли / 14,41 млн ₽ первого взноса = примерно 200%. Цифра эффектная, но после первого взноса мы дополнительно вложим ещё 21,62 млн ₽. Поэтому корректно говорить о 80,1% прибыли относительно полной цены покупки и 19,9% годовых с учётом графика платежей. ⚖️ Если поменять вводные • Рост рынка 9% вместо 8%: продажа - 67,33 млн ₽, прибыль - 31,30 млн ₽, доходность - 21,2% годовых • Затраты на продажу 2%: прибыль - 27,56 млн ₽, доходность - 19,2% годовых, ещё до налогов и содержания квартиры. Продажу считаем без ремонта Для меня привлекательность такой покупки складывается из трёх вещей: цены входа, будущей ликвидности квартиры и графика платежей. Рассрочка позволяет сохранить часть капитала свободной на начальном этапе. Но результат всей инвестиции определит цена, по которой квартиру действительно удастся продать.