Занудство как искусство

Ещё один законопроект, который рынок коммерческой недвижимости почти не замечает. За 12 лет работы Consul Group мы много раз видели одну и ту же историю: государство меняет правила игры, последствия для рынка оказываются вполне ощутимыми, но ни профессиональные сообщества, ни различные «помощники бизнеса», ни сами участники рынка вовремя не включаются, чтобы эти последствия хотя бы смягчить. Сейчас именно такая ситуация. Обсуждается законопроект, по которому оценщиков недвижимости хотят обязать вносить отчёты об оценке и экспертные заключения СРО в государственные информационные системы. При этом сам проект прямо допускает использование для целей ГКО не только сведений из отчёта, но и самой итоговой стоимости, указанной в нём. То есть каждый отчёт об оценке недвижимости, независимо от целей его подготовки, будет подлежать внесению в государственные информационные системы — ФГГИС НСПД и ГИС ГКО. Причём это будет не правом, а прямой обязанностью оценщика. На первый взгляд может показаться, что это история «про оценщиков». На самом деле — нет. Это история про весь рынок🏢 Потому что в коммерческой недвижимости отчёты об оценке чаще всего готовятся не для кадастровой оценки, а для банков, залога, сделок, переоценки активов и внутренних корпоративных задач. Но государство фактически создаёт для себя возможность использовать эти отчёты уже в налоговой логике. Какие риски это создаёт❓ 1️⃣Риск роста налоговой нагрузки. Самый очевидный риск — использование «завышенных» отчётов, которые делались, например, для получения кредита. На практике стоимость для банка нередко показывают выше, потому что от неё зависит размер финансирования и качество залога. Если такие данные потом будут использоваться при ГКО, собственник может получить уже не просто «завышенную» рыночную стоимость в отчёте для банка, а завышенную кадастровую стоимость и, как следствие, рост налога на имущество. 2️⃣ Риск проблем с банком и кредитным договором. Если в системе начнут накапливаться разные отчёты по одному и тому же объекту, банк довольно быстро увидит расхождения. Один отчёт — под кредит, с более высокой стоимостью. Другой — более консервативный, внутренний или подготовленный для другой цели. В такой ситуации у банка неизбежно возникает вопрос: какая стоимость реальна и насколько достоверны сведения, на основании которых принималось решение о выдаче кредита. Для рынка это уже риск пересмотра условий финансирования, требования дополнительного обеспечения или постановки вопроса о досрочном исполнении обязательств. 📢Комментарий Управляющего партнера Consul Group, Сергея Пивоварчика: На первый взгляд, для государства это почти идеальное решение: оно даёт дополнительный массив данных для кадастровой оценки и одновременно может использоваться как инструмент зачистки рынка от недобросовестных оценщиков. Но для собственников недвижимости эта же конструкция может обернуться серьёзной ловушкой. Самое опасное в том, что большинство даже не поймёт, в какой момент начинает затягивать «петлю» у себя на шее: оформляя кредит, согласовывая залог, проводя переоценку актива или готовя объект к сделке, собственник может сам создать документы, которые позже будут использованы против него — в налогах, в отношениях с банком и в потенциальном споре о достоверности представленных сведений. Юридическая проблема этого законопроекта шире, чем просто налоги. Проект действительно прямо открывает ГБУ доступ к отчётам и стоимости из них, но при этом не отвечает на базовые вопросы, без которых такая конструкция становится опасной: 🏢кто и как проверяет достоверность отчёта до его использования, 🏢какой отчёт имеет приоритет, может ли собственник исключить отчёт, подготовленный без его участия или для другой цели, и 🏢обязан ли кто-то вообще уведомлять его о внесении такого отчёта в систему. Иными словами, государство получает новый массив чувствительных данных для ГКО, а собственник не получает сопоставимых механизмов защиты. И это еще не всё. Продолжение ниже.👇