Неделько & П. Дайджест

❕ Залог сельхозземли больше не защищает кредитора? Недавно давал комментарий «Ведомостям» по этому законопроекту, но многое осталось за кадром. Рассказываю подробнее. 📌 Что предлагают Если сельхозземля не используется и находится в залоге, регион через суд изымет её и продаст с торгов, а ипотеку снимут принудительно. Залогодержатель получит из выручки долг за вычетом расходов на торги (если денег хватит). Остаток достанется собственнику, опять же, если что-то останется: В случае, если размер средств, указанных в абзаце первом настоящего пункта, превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного ипотекой, на дату продажи земельного участка, разница в размере указанных средств выплачивается бывшему собственнику такого земельного участка. Это будет п. 14 ст. 6 закона об обороте сельхозземель в новой редакции. Правительство законопроект поддержало, но с условием доработки ко второму чтению. Вступить в силу он должен 1 марта 2027 года. ➡️ Зачем это нужно В принципе, дело хорошее. Земля должна работать. А собственник не должен быть собакой на сене: и сам не обрабатывает, и другим не даёт. Изымать неиспользуемые угодья можно и сейчас. Но ипотека переходит к новому владельцу, и покупать такой участок никому не интересно. Земля без ипотеки на торгах может заинтересовать прежде всего крупные агрохолдинги: у мелких и средних фермеров свободных денег на расширение земельного банка сейчас просто нет. ❕ Но есть и другая сторона медали Представьте, что вы инвестор и дали заём под залог сельхозземли. Собственник её не обрабатывает. Рыночная стоимость многих таких участков сейчас ниже кадастровой, земля скорее пассив, чем актив. После принятия закона её продадут с торгов, не спрашивая вас. Старт равен кадастровой стоимости (п. 7 той же ст. 6). Нет покупателей? На повторных торгах цена падает на 20% (п. 9), на публичном предложении ещё вдвое (п. 12), и по этой цене участок выкупит муниципалитет или регион (п. 13). В итоге это около 40% кадастровой стоимости, а со скидкой на восстановление плодородия до 30% (п. 8) и все 28%. Закрыть заём этих денег может не хватить. Раньше вы бы спокойно дождались, пока цены на землю поднимутся. Теперь рискуете остаться и без денег, и без залога. ☝️ Землевладельцам-заёмщикам не легче Правительство в отзыве предложило дать залогодержателю право требовать досрочного возврата долга при изъятии участка. Если поправку примут, собственник может разом лишиться земли и получить требование вернуть остаток долга. ✅ Что делать собственнику 1️⃣ Следить за судьбой законопроекта: карточка в Госдуме. 2️⃣ Земля пока не нужна? Найдите аграриев, готовых её обрабатывать, и сдайте в аренду. Много не заработаете, зато защитите участок от изъятия за неиспользование. Согласие залогодержателя обычно не нужно, если аренда не дольше срока кредита (п. 1 ст. 40 закона об ипотеке), но проверьте договор ипотеки. 3️⃣ Начните использовать землю сами, хотя бы минимально. О признаках неиспользования я писал ранее. Загнать трактор и привести участок в порядок намного дешевле, чем его потерять. 4️⃣ Нет денег даже на это? Попробуйте продать участок сами или передать его кредитору в счёт долга. На продажу заложенной земли нужно согласие залогодержателя (п. 1 ст. 37 закона об ипотеке). ⏳ И не тяните. Если предписание надзора не исполнено и за это оштрафовали, Росреестр по заявлению надзора перестаёт регистрировать сделки с участком до конца суда (подп. 2 п. 4 ст. 6 закона об обороте сельхозземель). Продать землю или отдать её кредитору будет уже нельзя. 📌 Итого ⚫️Законопроект снимает ипотеку с изъятой сельхозземли, и кредитор получает деньги только из выручки торгов. ⚫️Цена на торгах может упасть примерно до 40% кадастровой стоимости. ⚫️Залог «спящей» земли больше не гарантирует инвестору возврат денег. ⚫️Лучшая защита от изъятия: обрабатывать землю самому или через арендатора. А вы бы сейчас дали деньги под залог сельхозземли? Пишите в комментариях. ↗️ Если у вас заложенная сельхозземля или вы кредитор по такому займу, запишитесь на консультацию. 🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max