Неделько & П. Дайджест

🔍 Станет ли безопаснее покупать недвижимость на вторичке после разъяснений Верховного суда? В июле 2026 года Верховный суд РФ выпустил обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью. Этот объемный документ имеет важное значение для участников рынка недвижимости. В нем Верховный суд разъясняет, на что нижестоящим судам следует обращать внимание при рассмотрении споров о признании сделок недействительными. Кратко суть разъяснений ВС РФ можно выразить одним предложением: «Добросовестное поведение покупателя гарантирует, что сделка не будет оспорена, но есть нюансы…» С одной стороны, этот долгожданный обзор вселяет в участников рынка надежду на защиту прав добросовестных и осмотрительных покупателей недвижимости. С другой стороны, как известно, «дьявол кроется в деталях», и именно им посвящена основная часть Обзора практики Верховного суда. 🔗 В статье на нашем сайте я подробно разбираю, на что стоит обратить внимание при покупке недвижимости в свете нового Обзора практики от ВС. Здесь же поделюсь 4-мя выводами из своей статьи: 1️⃣ Профессия риелтор как отягчающее обстоятельство для покупателя Верховный суд считает, что если покупатель – риелтор или другой профессиональный участник рынка недвижимости, он должен быть осведомлен о средних ценах на те или иные объекты, профессионально оценивать личность и мотивы продавца, а значит при заниженной стоимости должен догадаться о мошеннической схеме. ✅ Вывод: таким покупателям стоит вдвойне осмотрительно относиться к проведению сделки и не оформлять на себя жилье по цене, ниже рыночной. 2️⃣ Если у обманутого продавца квартиры и покупателя один и тот же риелтор, рекомендованный мошенником, значит, покупатель был в курсе мошеннической схемы. Верховный Суд обратил внимание на случаи, когда покупатель сотрудничает с риелтором, которого мошенник также порекомендовал продавцу. В таких случаях судам следует признавать, что покупатель знал об обмане, а значит сделку в таких случаях будут признавать недействительной. ✅ Вывод: у покупателя должен быть свой риелтор или юрист, отличный от риелтора продавца. 3️⃣ При оспаривании сделок по ст. 177 ГК РФ - экспертиза превыше всего. ВС РФ подчеркнул, что в случаях, когда суды считают судебную психолого-психиатрическую экспертизу не убедительной, они должны назначать повторную или дополнительную экспертизу, а не руководствоваться другими доказательствам при принятии решения. ✅Вывод: лучший способ защиты – профилактика. Если есть подозрения в психическом здоровье продавца, следует в день сделки провести комплексную психолого-психиатрическую экспертизу продавца в авторитетном государственном медицинском учреждении. 4️⃣ Отклонение цены квартиры более чем на 20% от аналогов – не приговор для сделки, даже в делах о банкротстве. При рассмотрении дел, не связанных с мошенничеством, Верховный Суд обратил внимание на случаи с оспариванием сделок в рамках банкротства на том основании, что цена недвижимости была более чем на 20% меньше рыночной цены, определенной в рамках судебной экспертизы. ВС указал, что только занижение цены не может служить основанием для признания сделки недействительной. Нужно оценивать разумность и осмотрительность действий покупателя. Например, в рассмотренном в Обзоре случае продавец (должник) дал не соответствующее действительности заверение об отсутствии кредиторов и намерения подать заявление о банкротстве, чем ввел покупателя в заблуждение. ✅ Вывод: разумное поведение покупателя может помочь даже в деле о банкротстве. Заверение продавца в договоре купли-продажи недвижимости об отсутствии кредиторов и намерения подать заявление о банкротстве может спасти сделку, если это окажется неправдой. 🗂️ Итого: ⚫️Принципиально нового Верховный суд ничего не сказал, да и не мог этого сделать, так как законы пишут и принимают другие органы власти. ⚫️По-прежнему не существует четкого алгоритма, как правильно действовать при покупке недвижимости, чтобы сделку потом не признали недействительной. Если бы такой алгоритм прописали, допустим, в Гражданском кодексе, его бы сразу начали формально применять различные мошенники, и тогда пострадавшие граждане не смогли бы защитить в суде свои права. Ведь все же помнят истории с черными риелторами и нотариусами. Проведение сделки с недвижимостью по-прежнему остается творческим процессом. ⚫️Главная задача юриста, сопровождающего сделку, — выявить неустранимые риски на стадии юридической проверки и уговорить покупателя отказаться от сделки. Либо организовать проведение сделки так, чтобы потом покупатель не смог признать сделку недействительной в суде. ⚫️А Обзор от Верховного суда — это еще один инструмент в руках юристов, который нужно использовать с умом. ↗️ Заказать нашу консультацию 🧑‍💼 Неделько и П. Дайджест в Telegram | Max