👤Какая недвижимость сейчас выгодна для инвестора? 🗣Мнение заместителя генерального директора сети апарт-отелей YES Антона Агапова: В сегодняшнее турбулентное время я бы рассматривал для инвестиций недвижимость с диверсифицированным источником арендного дохода. При этом она должна удовлетворять разнообразный спрос: кратко-, средне-, долгосрочный. Под эти требования лучше всего подходят сервисные апартаменты. По сути это гостиничные номера с кухонными зонами, которые подходят как для туристов на несколько суток, так и для более длительного пребывания специалистов из других регионов, фрилансеров, студентов и т.д. Но важно правильно подходить к выбору объекта, так как сегмент апарт-отелей переполнен спорными проектами с недостижимыми обещаниями доходности. ➡️Первый критерий – локация с устойчивым спросом в течение года. Важно понимать, кто будет платить за проживание: туристы, командировочные, сотрудники компаний, приезжающие на длительные проекты. Близость к деловым и культурным центрам и другим точкам притяжения должна подкрепляться анализом конкурентной среды. Популярный город сам по себе уже не гарантирует успешных инвестиций: если номеров больше, чем гостей, операторы начинают конкурировать ценой. ➡️Второй критерий – опыт управляющей компании. Смотреть следует на результаты действующих объектов: загрузку, средний тариф, расходы и фактические выплаты собственникам. ➡️Третий – цена входа и условия договора. Доходность нужно считать после всех расходов, включая управление, ремонт и обновление оснащения. Дополнительный интерес к отельной недвижимости может вырасти благодаря разрабатываемому закону о долевом строительстве гостиниц. После его принятия инвестиционная специализация апартаментов станет еще более выраженной, так как все номера в отеле будут иметь одного оператора с едиными стандартами управления. При этом важно понимать, что само по себе регулирование не создаст спрос и не обеспечит доходность автоматически. Мой главный ориентир – способность объекта зарабатывать на размещении гостей из разных сегментов 12 месяцев в году. 🗣 Мнение юрист-практика с 15-летним опытом и квалификацией профессионального медиатора Максима Федоточкина: Приоритет смещается с максимальной доходности на баланс «риск — доходность» и устойчивый денежный поток. На фоне ожидаемого снижения инвестиций до 850–900 млрд руб. против 1,2 трлн руб. годом ранее я бы выделил 3 группы активов: 1. Коммерческая недвижимость — основной драйвер доходности. Разрыв с жильём велик: квартира в Москве окупается в среднем за 24,5 года, коммерческий объект — за 8–9 лет. Лидеры: склады (14–16% с долгосрочными договорами), офисы (13–15%), стрит-ритейл (12–14%); помещения на первых этажах ЖК — 10–12%. Но «готовый арендный бизнес» — ловушка. В Москве пустует почти каждое восьмое помещение, при смене арендатора ставка может упасть на ~30% плюс простой. Поэтому объект нужно оценивать не по текущей аренде, а по рыночной ставке и стресс-тесту: выезд + 6 месяцев простоя + дисконт 20–30% + расходы. 2. Жильё — скорее защитный актив. Доходность аренды комфорт-класса в Москве не выше 5,5%, однокомнатной квартиры — 4,1%; в регионах ситуация лучше, например, в Новосибирске около 6,49%. Главный риск — отрицательный денежный поток если квартира в ипотеке. 3. Нишевые форматы — точечные решения. Апартаменты на 15–30% дешевле квартир, но выше налоги и расходы УК. Кладовые — низкий барьер входа: окупаемость 5–12 лет, доходность 8–15%. Машино-места в хороших локациях дают 4–8% аренды и рост стоимости 9–30% в год, но сроки окупаемости растут. Вывод: для максимизации дохода оптимальны склады, качественные офисы и коммерция на первых этажах ЖК; жильё и апартаменты — защитные активы; кладовые и машино-места — точечный вход при сильной локации. Ключевой принцип — оценивать срок окупаемости, качество арендатора и устойчивость локации, а не цену квадратного метра. 🧊Монолит