Квадратный метр [Георгий Загалов]

Как возникает классическая пирамида при строительстве домов в Осетии? Североосетинская модель во многом схожа с дагестанской. Застройщики возводят типовое жильё экономкласса из красного кирпича, которым застроена Хадарцева и другие улицы Владикавказа. В последнее время такое жильё называют «типовым» классом, а самые отчаянные застройщики присваивают этим «коробкам» статус «комфорт». Квартирография таких зданий состоит из: 1️⃣ 60–70 % — однокомнатные квартиры; 2️⃣ 20 % — двухкомнатные; 3️⃣ 10 % — трёхкомнатные. В столице Осетии конкуренция немалая, особенно в районе БАМа. А как конкурировать, если возводится вполне стандартный дом, мало чем отличающийся от других? Ценой за м²! Почему именно ценой? На практике большинство застройщиков Осетии в данном сегменте не имеют ни офиса продаж, ни сотрудников в штате, которые бы раскручивали хоть какую-то медийную кампанию, чтобы завлечь клиентов. Поэтому привлекают покупателей именно низкой ценой за м²: как при оплате наличными, так и в рассрочку. Более того, на старте продаж, когда начинаются работы на этапе котлована, предоставляются дополнительные скидки. Никакой экономической арифметики или логики проекта тут нет. Любой строитель вам скажет, что именно на данном этапе застройщик тратит немалые деньги. Привлечением клиентов занимаются риелторы. Редко кто их ограничивает в процессе — главное, чтобы приносили деньги. От 30 до 40 % квартир в доме агенты продают в первые шесть месяцев. Так как их деятельность не регулируется, то, как правило, это однокомнатные квартиры на ликвидных этажах. Казалось бы, застройщик собрал деньги, но возникает проблема: он не может освоить всю сумму. Основные причины следующие: ❌ технология процесса — наличие избытка денег на старте не увеличивает скорость строительства; ❌ организация труда/процесса — на мой субъективный взгляд, на большинстве строительных площадок её либо вовсе нет, либо она существует с большими недочётами в оптимизации процессов, что увеличивает сроки реализации проекта. Вот и получается, что деньги с продажи ликвидных квартир собраны, но их часть постепенно обесценивает инфляция❗️ В лучшем случае ближе к концу строительства денег у застройщика уже нет. Снижать цены возможности нет, да и остался лишь неликвид. А у риелторов, которые ранее продавали ликвидные лоты, могут появиться более привлекательные объекты — зачем мудохаться с неликвидом, если легче продать однушку в соседнем строящемся проекте. И вот тут начинается базовая североосетинская пирамида. Что делают некоторые застройщики? Начинают продажи следующего нового дома, где сконцентрировано большое количество малогабаритного жилья, которое разбирают как горячие пирожки. Распродав самые «вкусные» пирожки, они пускают деньги на первый недострой.