📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Тут в Зиларт Гранд буквально позавчера выставили лоты со скидками. Однушки были по 26, а стали по 23 миллиона примерно. Так за вчерашний, причем субботний день, люди выкупили все что было, кроме лютого неликвида. И это бетон! Правда на ключах... Вот это я понимаю спрос. И это не семейка, потому что она всего лишь 12 миллионов максимум, тут нужно иметь как минимум 10-12 млн кешем дополнительно! Даже я сейчас уже в лёгком испуге, если честно. Потому как это уже довольно высокие цены и люди, видимо, уже привыкли к ним. Потому что метут за 1 день целый пул дорогих квартир в бетоне! Когда-то мне многие рассказывали, что это все бумажные цены и прибыль, а я говорил что будущим покупателям придётся покупать дороже, как это не называйте. Деньги люди тратят, тратят, тратят, а их становится больше в экономике. Пусть и не теми темпами, что были в 2024 году, но и траты сейчас выше - все подорожало. Отчет сами изучайте вверху. Иными словами, денег много, а когда чего-то много, это обесценивается. И чем больше - тем быстрее. Такими темпами нынешние 20 миллионов за однушку через пару лет в 30 превратятся и никто не удивится. Инвесторам в недвижиость от этого только плюс, если бы не одно НО. "НО" заключается в том, что инвесторы тут почти не зарабатывают, потому что продав квартиру по новым ценам, не купят больше товаров, услуг и новых квартир - все подорожало тоже! Но инвесторы в московский бетон хотя бы сохранили накопления, инфляция их не сожрала. А вот многие ждуны и свидетели падения цен на квартиры потеряли солидно... Каких-то пару-тройку лет назад у них было в 2 раза больше денег, если учитывать их покупательскую способность, чем сейчас. И это не только в квартирах, это во многих необходимых товарах. А еще вспомнил, как на днях консультировал человека - он спрашивал стоит ли покупать квартиру в одном проекте от Москварталов. Такие консультации у меня стоят намного дешевле подбора и, если вы нашли интересный лот и не хотите потерять миллионы, то можете написать мне в личку и обсудим с вами что вы берете - хорошую квартиру или барахло. Так вот, в том проекте тоже были недавно классные однушки по 20-22 млн, а вчера я решил проверить и все они в брони, да и осталось там всего несколько штук! Про этот ЖК я писал вам 30 июля, кто прочитал и купил - тот молодец, вот пост был здесь: https://t.me/Kharyb/9545 PS Мне сейчас на заборе интересно и даже немного тревожно от того, как люди выкупают Московскую недвижимость. С другой стороны спокойно, ведь мы с вами все делаем правильно и уже купили квартиры. Мой Telegram / MAX

✅️ Я часто слышу на консультациях: "Мне брокер сказал покупать вот этот проект в стройке, ключи в 2030 году, потому что стройка по мере готовности будет расти, а вторичка не будет". Стройка и правда растет, если вы покупаете перспективный проект в недооценной локации по низкой цене. А вот если вы залезли в распиаренный ЖК, который у всех на слуху и с котлована продается по цене подобной вторички рядом, то он будет расти только вместе с рынком и если рынок вдруг пойдет вниз - он тоже пойдет за ним. Ключевое тут - не стройка или вторичка, нет. Ключевое здесь: недооценность и перспективность проекта и локации. Новая вторичка - это недавняя стройка, только уже построенная и в этом ее огромный плюс. Из-за этого она может стоить дороже стройки и, если разница существенная, то есть смысл брать строящийся проект, тем более нет расходов на эксплуатацию, на коммунальные платежи, на ежегодный налог. А если свежая вторичка находится в перспективной и еще недооцененной локации (Павелецкая, ЗИЛ, Матвеевский кластер, Бутырская и многие другие) и стоит как стройка, то почему она должна вырасти меньше, чем новостройка? Особенно когда ЦБ постепенно снижает ставку и рыночная ипотека становится доступнее? Наоборот - вторичка может даже обогнать стройку за ближайшие пару лет, потому что есть много людей, желающих купить себе построенную квартиру, а не новостройку в рыночную ипотеку. И они будут покупать, как только рыночная ипотека будет становиться все доступнее и доступнее. Там сейчас большой отложенный спрос сформирован. Никогда не меряйте все одной линейкой, под одну гребенку не ровняйте, как это делают новички в недвижимости и не только. Всегда смотрите в корень, ведь деньги зарабатывают профессионалы на рынке, которые понимают нюансы и копаются в деталях, а теряют их те, кто где-то что-то услышал и строит на этом прогноз и лезет без разбора куда не нужно. Поставьте лайк пожалуйста, если понятно объяснил. Мой Telegram / MAX

Москварталы на Славянском бульваре сильно поверили в себя! 40 миллионов за однушку 60 метров с огромным коридором и обычной кухней, пусть и 15.5 метров дорого выглядит, даже несмотря на потолки 3.1 метра. Двушки 90 метров с огромным коридором от 55 млн. Трешки без мастер-спальни 140 метров за 92 млн. Судя по планировкам и концепции это бизнес-класс из нулевых, когда сильно не заморачивались с эргономикой, зато метражи были хорошими. Сейчас мало кто такое купит, потому что еще ремонт нужно сделать на такой метраж. А покупатели квартир за 90 млн дешевый ремонт не захотят, плюсуйте смело 20 млн на трешку! Эх помню, до появления метро Славянский бульвар и даже после его появления еще пару лет квартиры тут стоили дешево и я об этом тогда много думал и клиентам говорил, жаль блога еще толком не было. А теперь это прям элитный район... Отберите у человека кнопку, пожалуйста))) В Москварталах кто-то жмет "Поднять цену" постоянно)) Мой Telegram / MAX

Большой лот в Левел со скидкой. Нам не пригодился. Планировка так себе, но цена хорошая. Там еще 3 этаж есть. Но окон явно не хватает, темно будет. Критики много, согласен, квартира не айс. Но она же по цене студии за 53 метра идёт. Если бы окно второе было, ценник выше 20 был бы. Мой Telegram / MAX

✅️ Мне нравится как некоторые застройщки выполняют обещания по строительству инфраструктуры. Сегодня поговорим о детворе и любимых родителями садиках и школах 🙂. В моем детстве эти заведения выглядели скромнее… У "1-го ДСК", который входит в ГК ФСК, перед началом учебного года прям феерверк из вводов в эксплуатацию и получений РНС на школы и садики. Ранее сообщал вам, что у ребят все хорошо с экономикой и надёжностью тут: https://t.me/Kharyb/9498 Вот что в некоторых своих проектах девелопер построил или построит: ✅️ Школа на 1 100 мест с классным бассейном откроется в новом микрорайоне Химок 1 сентября - в ЖК “1-й Шереметьевский” рядом с МЦД Подрезково. Девелопер завершил передачу образовательного учреждения на баланс города. В настоящий момент идет активный прием документов от будущих учеников. Этот ЖК облюбовали работники аэропорта Шереметьево. ✅️ Переместимся с севера на юг. В Ленинском городском округе Подмосковья, в проекте “1‑й Донской”, который “1-й ДСК” строит в деревне Сапроново будет школа на 1 350 мест и уже получен РНС (в Сапроново мы сдавали и покупали квартиры и летчикам и другим работникам Домодедово, просто вспомнил). В школе будут и лаборатории и творческие мастерские и спортивный блок, места на 17000 м2 хватит. ✅️ Не отходя далеко. ФСК получила разрешение на ввод в эксплуатацию детского сада «Лучик» в “1-м Южном”, рассчитанном на 330 мест, куда детей можно будет сплавить уже осенью. Я в хорошем смысле пишу, у самого их трое. Просто многие родители ждут осень также, как дети летних каникул чтобы немного отдохнуть)) ✅️ Вернемся на север, в наше любимое Молжаниново 🙂, где ДСК начал строительство еще одной общеобразовательной школы на 1 050 мест в рамках достаточно большого ЖК “1‑й Ленинградский”, в котором мы уже десятки квартир сдали в аренду. Школу планируют сдать в 2028 году, так что за жильцов можно порадоваться. Если вы не знали, то это тоже Москва, которая невероятно разрослась. Мой Telegram / MAX

(voice without text)

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Ко мне часто приходят люди на подбор недвижимости с бюджетом 50-80 млн. Хотят приобрести семейную квартиру для жизни с детьми или родными. Буквально позавчера было 2 консультации с бюджетами 100 и 70 млн, а вчера - 40. У всех наличные. На первых двух консультациях рассказал на что примерно можно рассчитывать, дома каких годов и проектов можно смотреть, их плюсы и минусы, стройку покупать или готовое и тд. А вот на третьей посоветовал не то, чего хочет клиент. У людей есть 40 млн и трое деток, им нужен определённый район, в котором можно купить за эти деньги трешку в старом нормальном доме, а они хотят новый. Причем бизнес-класс. Новый бизнес-класс стоит от 70 млн в этом районе и его надо ждать несколько лет, а людям необходимо жить сейчас. Клиенты зачем-то готовы ждать эти несколько лет, брать кредит или покупать в рассрочку ради будущего роста цен. Меня спросили - что бы я сделал на их месте? А я бы для жизни пошёл и купил то, на что хватает и жил бы. А именно - удобную квартиру в обычном доме. А уже потом думал про инвестиции. Мое правило всегда одно: закрыть базовые потребности, а потом спокойно вкладывать свободные средства в интересные долгосрочные проекты. Да, новое жилье хорошего класса вырастет сильнее в будущем, но если у вас нет хорошей квартиры для жизни, зачем нести деньги в стройку с ключами в 30 году и еще брать под это дело кредиты? Жить надо здесь и сейчас нормально и комфортно, а не будущим. Не говоря уже о рисках. Мой Telegram / MAX

+3

✅️ ОМ Ботанический от ОМ девелопмент, Сельскохозяйственная, 42/1 Отбросил лень и решил разобрать довольно противоречивый проект, на мой взгляд. Может быть в процессе пойму - кому он подходит и для чего… Сдача дома: IV кв. 2029, Выдача ключей: 31.12.2030 То есть по факту - 2031 год. Строят 5 не сильно высоких домов: от 4 до 19 этажей и 428 квартир. Что интересно - коэффициент машиномест для премиалки небольшой и составляет 42%, а значит паркинг будет дорого стоить. Но зато рядом есть метро 😅 Квартирография: 214 однушек, 148 двушек, 57 трёхкомнатных и 9 квартир с четырьмя комнатами и более. То есть проект не сильно семейный, а должен бы таковым быть. ✅️ Для себя. Сами дома неплохие, рядом парки, есть где погулять и заниматься спортом. Это мне нравится. Не нравится ценник на хорошие лоты, близкий к 800.000 за метр с ключами через 4.5 года и шум от дорог. Готовые дома за этот прайс рассмотрел бы для жизни в таком месте, но вот зачем ждать так долго, особенно при наличии вариантов в построенных домах рядом не знаю. Тем более застройщик не такой уж известный. ⭕️ Под аренду брать однушку за 25-30 млн, делать в ней ремонт и сдавать за 120-130 тысяч с ключами через 4.5 года не имеет смысла. Данный ЖК не предназначен для этого. А дорого тут сдавать будет трудно - район не элитный, а обычный спальник. Ну хорошо, не обычный - не Медведково или Бабушкинская все-таки, но и не Хамовники, не Пресня и даже не Сокол или Ходынка. 🫡 Инвестиции с рынком. Если рынок будет расти, то и ОМ Ботанический подрастет. Недооцененности я не вижу, скорее наоборот. Планировки вызывают некоторые вопросы, но не критично. ЖК для своих. Местные будут постепенно покупать, кому нужна локация и все на этом. 👆 Вывод: мне ЖК для жизни нравится, но только те квартиры, котрые будут находиться максимально далеко от дороги и близко к парку. Летом комары сожрут, но у меня есть всякие разные средства от них 😀. Я бы там спортом занимался, гулял, на велике катался и просто кайфовал. Но ждать ключи до 31 года точно тут не готов - цены высокие, не вижу смысла. Под аренду тоже смысла покупать нет, как и под инвестиции. Мой Telegram / MAX

Рядом с Левел Южнопортовой построят два общественно-деловых комплекса на 120 000 м² Первый комплекс появится на участке площадью 2 гектара по адресу 2-й Южнопортовый проезд, д. 14/22. Сейчас там находится офисно-складской комплекс «Мостранскомплект». Его планируют снести и возвести на этом месте около 70 300 м² недвижимости. Второй комплекс построят на соседнем участке площадью почти 3 гектара по адресу 2-й Южнопортовый проезд, д. 33, стр. 2. Сейчас там находятся складские постройки, вместо которых планируется построить около 50 000 м² недвижимости. Ранее власти уже включили в программу КРТ территорию авторынка «Южный порт», где предполагается построить многофункциональный комплекс площадью более 53 000 м², пишут коллеги. Здорово, локация в начале своего развития. Я ещё три года назад советовал покупать там недвижимость тут: https://t.me/Kharyb/4007 Вообще, это вложение на много лет вперед, локация будет развиваться очень долго.

Почему реновация растет хуже коммерческих домов. Мой Telegram / MAX

(voice without text)

В июле купили новостроек столько же, как и в июне по данным Росреестра. Но меньше на 30%, чем в 2025 году. При этом цены продолжают расти, парадокс. Просто раньше проектов в комфорт-классе было много, цены были значительно ниже - вот и скупили почти все. Если тот же ПИК выходил каждый месяц с новым проектом в 20-22 годах, то за полгода в 2026 году вы можете вспомнить какой-либо новый ЖК от них на котловане? Лотов стало мало, цены на них выросли, вот и секрет "парадокса". Главный прикол в том, что сейчас - перед 1 октябрем народ вообще все остатки выгребет и цены могут ещё поднять, тут писал почему: https://t.me/Kharyb/9363

✅️ ЖК Вейв неплохо подрос. 2 года назад писал вам, что купили клиентке небольшую евро2 там за 11,7 млн со сдачей в 2026 году вот тут: https://t.me/Kharyb/5212 Вот теперь цены на скрине... И люди берут, альтернатив особо и нет. Просто раньше был у людей ПВ 3 миллиона, они за два года подсобирали ещё и на вкладе пытались заработать в надежде купить дешевле. Не вышло. Теперь покупают дороже. Я о том, что так заработать и купить подешевевшую недвигу не получится объяснял и в 23 и в 24 и в 25 годах, говорил что все богатыми быть не могут. В других постах объяснял тогда, что рынок на юге Москвы не избалован новостройками и местные будут брать ближе к ключам этот ЖК. На ЦИАНе вроде бы есть переуступки дешевле, но большинство - фейки с попыткой получить контакты покупателя. Вот так хорошие и перспективные проекты обгоняют рынок. Сейчас я уже другие квартиры подбираю клиентам и вам могу, условия тут: https://t.me/Kharyb/5241 Вообще, сейчас реально много подборов стало. Как-то все пришли, причем не с семейкой, нет, с наличными! Люди скупают недвижку активно. Наверное это осень и тревожные события в геополитике и много денег на счетах без каких-то альернатив кроме бетона для инвестиций. Мой Telegram / MAX

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

И вам еще владелец спасибо скажет. Они их сдать не могут часто месяцами. Ремонт, видите ли не модный. Вообще, мы сейчас такие квартиры продаём и покупаем в новых домах клиентам евро-3 и сдаем дороже в два раза и быстро. Но многие боятся/не хотят продавать свои сталинки, поэтому такая ситуация - доходность от аренды минусовая у них. Мой Telegram / MAX

А это уже для царей и всего за 200.000 в месяц: https://www.cian.ru/rent/flat/305839094 Дешевле: https://www.cian.ru/rent/flat/326971446 Еще: https://www.cian.ru/rent/flat/331475708 Вау: https://www.cian.ru/rent/flat/332415226 Нет 200 миллионов на покупку? Не беда, заплатите 200.000, котрые получаете с двух однушек в ПИКе и все. Так у вас в ПИКовках коммуналка за обе квартиры тысяч 15, а тут наверное в 2-3 раза выше. Мой Telegram / MAX

Продолжая предыдущую тему: Просто ради интереса зашёл в ЦИАН. Двушка 86 метров на Тверской-Ямской за 160.000 в месяц: https://www.cian.ru/rent/flat/332551635 Сдайте свою однушку в Первом Дубровском и доплатите 80000) Поменьше: https://www.cian.ru/rent/flat/332555876 Побольше на Маяковской: https://www.cian.ru/rent/flat/332391435 Еще Патрики: https://www.cian.ru/rent/flat/332808932 Тверская: https://www.cian.ru/rent/flat/331982150 За 125 тысяч двушка на Тверской: https://www.cian.ru/rent/flat/305276705 Сдать не могут! 🫢 И таких квартир СОТНЯ только в центре, а если чуть в сторону - тысяча. Поэтому под аренду покупать и сдавать надо новое. А самим снимать на Тверской условно. Раз молодеж нос воротит и жаждет Матвеевский парк 🙂 PS Не, ну если у вас 50-80 млн есть на квартиру на Тверской, то лучше купите, я никого не заставляю жить в аренде) Мой Telegram / MAX

Продолжение: Кто покупает трешку в нормальном районе в старом фонде? Конечно семья, у которой нет суммы в два раза больше на новый дом. А в такой семье, как правило, есть дети. А дети - это коляски, велосипеды, сумки всякие и прочее. Без лифта пятый этаж для семьи когда-то был ОК, но сейчас мало кто готов идти на такие неудобства. Тем более, в доме с высокими потолками 5 этаж превращается в девятый по сложности подъема. Зачем это покупателю? А еще бывает и так, что крыша в старых домах течет и не всегда такие вопросы легко решаются. Особенно зимой, когда много снега, всякое возможно. Я лично помню как в одной арендой квартире на последнем этаже из-за снега провалилась крыша и ремонт пришлось переделывать. В общем объяснил клиенту, что его вариант - неликвид и нет там никакого инвест-потенциала. Решение тут одно: купить ликвидную евро-2 за 20-23 млн вроде тех, как мы многим клиентам подбирали за июнь-июль-август на вторичке или в стройке, например в Барклая 6, Павелецкой сити, Марке и Спарке, Сезар сити, Твелв, Преображенской площади, Апсайд Тауэрс, Матвеевском и Мичуринском парке и многих других построенных и строящихся хороших проектах. Далее эту квартиру сдаём за 80-100-120 тысяч и снимаем за 120-150 тысяч трешку в сталинском доме, в хорошем районе с ремонтом из нулевых - добротным, но не модным нынче, оттого и ценник на аренду такой низкий, при этом стоимость такой квартиры при продаже 50 миллионов вполне может быть. Вышеупомянутая однушка будет обгонять рынок ростом цены, легко сдаваться в аренду и легко продастся в случае необходимости. А жить можно в хорошей, просторной, при этом дешёвой в аренде, но дорогой при покупке квартире в старом доме в отличном районе. Сейчас рынок аренды в основном состоит из молодых нанимателей, которые такие квартиры снимать не хотят и предпочитают однушки в новых ЖК, так давайте же этим пользоваться 🙂 Владельцы сталинок с уставшим ремонтом боятся их продавать, хотя для жизни они им не нужны, и сдают за копейки. Взрослые семьи в Москву из регионов ещё с начала нулевых на заработки не едут, а те, которые живут в Москве, уже купили себе в прошлые доступные ипотеки и за наличные квартиры. А молодёжь хочет новый дом и маленькую инстаграмную квартирку. И стоят в аренде неплохие уставшие просторные семейные квартиры в разных хороших районах Москвы почти по цене красиво меблированных однушек в новых домах, которые можно купить в 2-3 раза дешевле и не могут найти арендатора месяцами! Владельцы не решаются их продать и купить 2-3 таких однушки под аренду и сдают за копейки. Да что там говорить, в центре Москвы можно много таких квартир арендовать. Там стоимость продажи доходит до 70-100 миллионов, а сдают их по 120-150-200 тысяч! С друзьями приехали, стены подкрасили, по мелочи в разных местах порядок навели и живите. Если с умом этим фактом пользоваться, то можно очень хорошо устроиться, уж я то видел таких квартир не мало и сдавали и продавали мы их - знаю о чем пишу. Мой Telegram / MAX