Илья Пискулин (канал)

В конце года застройщикам может перестать хватать денег на достройку. Комментаторы моего поста о себестоимости отстаивали позицию, что девелоперы все равно прибыльны. Обосновывали это высокой средней ценой метра, которую они видят в отчетах. Но в этом и разница между теоретиками и практиками:) первые - в упор смотрят, но не видят. А вторые могут даже не смотреть, потому что знают правду. Рассказываю. Чтобы в регионах в сегментах эконом-комфорт делались продажи, часто нужно софинансирование первоначального взноса. Когда в городе кто-то первым открывает этот ящик Пандорры, дальше рынок уже вернуться к балансу не может и либо ты делаешь в маркетинге нечто гениальное, либо дисконтируешь цену, либо делаешь софинанс ПВ. Его суть в том, что кто-то вносит деньги в размере до 20% от стоимости квартиры за клиента. На эту сумму стоимость квартиры увеличивается и проходит сделка. Застройщик на эскроу получает внесенные 20%, а также изначальную цену. Так мы и получаем некорректные завышенные цены метра в статистике. Правда еще на них влияют всякие инструменты покупки с банками, когда девелопер покупает для клиента ставку и на стоимость этого инструмента или чпстично он также увеличивает цену. От того и не надо смотреть на цены реализации объектов. И прибыли, которые могут быть показаны в конце тоже не будут настоящими, так как часть выручки сделана не деньгами рынка, а деньгами застройщика. Но вернемся к софинансам ПВ. Оговорюсь. Не все это практикуют, но многие. Моя компания так не делает и я могу писать открыто. Где на это брать деньги? 1. Вытащить из своего кармана. Так происходило, пока раскрывались эскроу прибыльных объектов, в которых почти ВСЕ квартиры проданы и, где прибыль не заложена. Объекты с полностью проданными лотами кончились в начале/середине прошлого года. Так что лавочка прикрылась. Сейчас все вводится с непроданными остатками от 30 до 50%. А то и больше. И все они заложены. Потенциала вытащить деньги на ПВ нет. В прошлом году вы могли видеть, что застройщики в регионах ДИКО дисконтировали готовые квартиры. Делалось это, как раз, в прибыльных проектах, где эти квартиры не заложены. Цель - достать деньги для первоначалок строящихся объектов. Сейчас этот инструмент иссяк. 2. Рынок денег. Иначе говоря, можно занять. Некоторые так делали. Инструмент нормальный, но непопулярный. 3. BOOM💥 Самое первое, где берут девелоперы деньги - это банковский кредит. Тот самый, который выделен на реализацию проекта. Выдергивают они их через собственный генподряд, через дружественных агентов, маркетологов и прочих партнеров. Стоимость этих денег безумная, потому что все в цепочке платят с них налоги. Но дороговизна - не самая большая проблема. Основное - это то, что в конце проекта именно этих денег может начать не хватать на достройку. Лично я даже не понимаю, как их может хватать с учетом того, что многим в 2024 году банки выделили изначально недостаточные для достройки кредиты с формулировкой «потом что-нибудь придумаем». И вот «потом» наступило. Никто ничего в банках придумывать не собирается и все это усугубляется тем, что застройщик еще и часть кредита расходует не по назначению. Таких объектов в стране сотни. Ни одна. Ни две. В регионах не в центре города сложно найти НЕ ТАКИЕ объекты. И все молчат. Смотрят вперед на скорые вводы, дефициты средств и не решаются поднять вопрос. Как по мне, ситуация тяжелая и если ничего не предпринять, то выльется она резко. Пострадать могут десятки тысяч человек, потому что их квартиры рискуют быть недостроенными. Я поднимаю этот вопрос в отрасли, как организатор форума недвижиости Движение. Мы - площадка, созданная, чтобы на ней обсуждать реальные проблемы строительной отрасли. Но, к сожалению, никто из игроков не готов сказать об этой проблеме. Все приходят на встречи с властью и говорят: «У НАС ВСЁ ХОРОШО»! Но кто-то должен сказать всё первым, чтобы ситуация начала решаться. Пусть первым буду я.