ЖКХ

УО заставила подрядчика переделать кровлю после капремонта, хотя договор с ним заключала не она В Новосибирске управляющая организация добилась, чтобы ИП-подрядчик безвозмездно устранил дефекты капремонта кровли и платил судебную неустойку за просрочку. Особенность истории в том, что договора с подрядчиком УО не заключала: его выбрало общее собрание, а сам договор подписала уполномоченная собственница. 🔍 Обстоятельства дела Домом управляет ООО «УКЖХ Октябрьского района». Собственники на общем собрании решили провести капремонт кровли за счёт средств, размещённых на спецсчёте (открыт на регионального оператора), — на сумму 4 029 000 руб. Подрядной организацией определили ИП, а на подписание договора уполномочили одну из собственниц. Цена работ по договору — 3 950 000 руб., гарантийный срок — 5 лет. Работы выполнили, приняли по акту, подтвердили строительным контролем и оплатили со спецсчёта. На этом хорошая часть истории закончилась. Спустя непродолжительное время из-за многочисленных дефектов УО заказала обследование кровли. Результат обследования: состояние кровли после капремонта неудовлетворительное, работы выполнены с нарушением требований к устройству кровель из наплавляемых рулонных материалов, покрытие не отвечает требованиям по надёжности и долговечности — кровлю придётся переделывать. ⚖ Претензия с требованием устранить недостатки осталась без удовлетворения, и УО пошла в арбитражный суд. Судебную строительно-техническую экспертизу назначили по ходатайству самого подрядчика — и именно её выводы легли в основу решения. Эксперт выявил: — многочисленные места застоя воды: уклоны для её отвода не организованы; — вокруг всех водоотводных воронок отсутствует обязательное по СП 17.13330.2017 местное понижение; — локальные волны на поверхности — следствие некачественной укладки покрытия и конденсата внутри кровельного пирога. Эксплуатационных недостатков эксперт не установил: причины дефектов — ошибки при устройстве кровли и некачественный монтаж. В день осмотра луж на кровле уже не было, но застойные зоны читались по грязевым отложениям. Их опасность эксперт описал доходчиво: грязь срастается с кровельным ковром и растрескивается, в неё попадают семена растений и споры мха — начинается биологическое разрушение, а зимой замерзающая вода повреждает покрытие. Суд удовлетворил иск, апелляция с этим согласилась. Подрядчика обязали в течение 30 дней с момента вступления решения в силу безвозмездно переделать проблемные места: сформировать уклоны из клиновидных плит утеплителя в зонах застоя воды, устроить местные понижения у воронок, смонтировать шесть дополнительных аэраторов. За каждый день неисполнения — судебная неустойка 10 000 руб., растущая ежемесячно на 1 000 руб. 💬 Какие доводы не спасли подрядчика в кассации: — «УО не участник правоотношений по капремонту, договора с ней не было, права не нарушены». Суд округа ответил: управляющая организация несёт ответственность перед собственниками за содержание общего имущества и действует в их интересах от их имени в отношениях с третьими лицами (ст. 161, 162 ЖК РФ), поэтому обладает правом на иск. — «Заявленные в иске работы договором не предполагались, выполнен согласованный с заказчиком объём». Суд: вступая в подрядные отношения, заказчик рассчитывает на профессионализм подрядчика, «ведь иначе работы могли быть выполнены им своими силами, а привлечение подрядчика утрачивает смысл». Одинаковый стандарт осмотрительности к заказчику и подрядчику неприменим: выявлять несоответствия и не умалчивать о них обязан специалист. Предприниматель мог и должен был рассчитать смету так, чтобы достичь целей капремонта, а если собранных собственниками средств не хватало — приостановить работы. Вместо этого он выполнил работы, предъявил их к приёмке и получил оплату, пользуясь положением сильной стороны. — «Вины подрядчика в дефектах нет: протечек нет, жильцы не жалуются». Отсутствие обращений жильцов, не обладающих специальными познаниями для оценки нарушений строительных норм, не освобождает профессионального подрядчика от ответственности за некачественный результат. — «Астрент чрезмерен». Размер судебной неустойки определён исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения, он обеспечивает баланс интересов и стимулирует исполнение судебного решения. В пределах гарантийного срока именно подрядчик доказывает, что дефекты вызваны нормальным износом или неправильной эксплуатацией, а не качеством его работ (п. 2 ст. 755 ГК РФ). Здесь экспертиза исключила эксплуатационный характер недостатков, и Арбитражный суд Западно-Сибирского округа поддержал выводы нижестоящих инстанций (дело № А45-7982/2025). 😋 Канал ЖКХ: ТГ | МАХ