Павел Галкин

А что, если рынок опять не «закончился», а просто поменялся? Недавно был на мероприятии, где показывали аналитику рынка жилья Тюмени за последние несколько лет. Для себя вынес оттуда несколько интересных мыслей. Первая — Тюмень продолжает очень быстро расти. В 2020 году в городе было около 807 тысяч жителей. На начало 2025 года — уже 872 тысячи. Почти +65 тысяч человек за пять лет. Мне кажется, это неплохой ответ на вопрос, который сегодня часто задают: «Для кого в Тюмени строится столько жилья?» Люди приезжают. Создают семьи. Им нужно где-то жить. Вторая мысль оказалась для меня даже интереснее. Экономформат жилья сегодня практически никто не строит. Все последние годы рынок двигался в сторону улучшения продукта: архитектура, благоустройство, общественные пространства, более дорогие материалы, дополнительные сервисы. И это правильно. Мы сами идём этим путём. Но возникает другой вопрос: а не образовался ли у нас дефицит просто хорошего, качественного и при этом доступного жилья? Не дешёвого. Не плохого. А именно доступного. И здесь я бы связал это ещё с одной темой — изменениями семейной ипотеки с 1 октября. Каждое изменение господдержки рынок традиционно встречает примерно одинаково: «Всё пропало. Теперь точно ничего продаваться не будет». А у меня почему-то сейчас обратное ощущение. Объясню почему. До сих пор в регионах лимит семейной ипотеки составлял 6 млн рублей. И мы видели интересный эффект: к моменту ввода дома зачастую в остатках оставались большие квартиры. Не потому, что людям не нужны двух- и трёхкомнатные квартиры. Они как раз нужны реальному потребителю — семье, которая покупает жильё для себя. Проблема была в другом. Большая квартира часто просто не помещалась в лимит семейной ипотеки. А дальше выбор небольшой: либо очень большой первоначальный взнос, либо комбинированная ипотека уже по совсем другой ставке. В результате маленькие квартиры продавались легче, в том числе инвесторам, а большие семейные квартиры оставались на вводе. И потом мы видели, как застройщики начинали давать на них серьёзные скидки. Но у нас есть очень интересный обратный пример. Ялуторовск. Город с населением около 40 тысяч человек. Мы получили ввод уже четвёртого дома в одном из наших жилых комплексов. На момент ввода осталось около 15% квартир. И знаете, что интересно? В остатках — преимущественно студии и однокомнатные квартиры. Большие квартиры проданы. Почему? Потому что там стоимость большой квартиры позволяла вписаться в лимит семейной ипотеки. И семья могла купить не ту квартиру, которая помещается в финансовый инструмент, а ту квартиру, которая ей действительно нужна для жизни. Для меня отсюда следует гораздо более важный вывод. Ипотека влияет не только на количество продаж. Она в конечном итоге влияет на то, ЧТО мы строим. Если финансовые инструменты позволяют покупать преимущественно маленькие квартиры — рынок начинает проектировать маленькие квартиры. Если семья получает возможность купить нормальную двух- или трёхкомнатную квартиру — у девелопера появляется экономический смысл такую квартиру строить. Поэтому изменения с 1 октября я пока не воспринимаю ни как катастрофу, ни как подарок рынку. Просто в очередной раз поменялись правила игры. Теперь нужно понять нового покупателя. Пересчитать экономику. Пересмотреть продукт. Заново подумать над площадями квартир. И снова адаптироваться. Наверное, именно последнее сегодня самое тяжёлое. Морально сложно каждый день заново адаптироваться к изменениям. Только привык к одним правилам — появляются другие. Но за последние годы я всё больше убеждаюсь: рынок не заканчивается после очередного изменения правил. Он просто становится другим. И каждый такой период проверяет бизнес на способность меняться. Я уверен, что те, кто пройдут это испытание, не будут бесконечно ждать возвращения «старого рынка», а смогут понять новые правила и адаптироваться к ним, в итоге получат за это хороший бонус. А нам остаётся работать. Спаси Господи и дай сил пройти эти испытания достойно. 😊Подписывайтесь на мой официальный канал в МАКС, узнавайте важное первыми