Пороки воли в сделках с недвижимостью: ориентиры Верховного Суда Верховный Суд выпустил Тематический обзор об оспаривании сделок с жилыми помещениями. Несмотря на название, многие выводы документа напрямую касаются и коммерческой недвижимости, если продавцом выступает физическое лицо. Что важного❓ 🏢Порок воли не зависит от типа объекта. Сделка по продаже офиса, склада или торгового помещения может быть оспорена по тем же основаниям, что и сделка с квартирой: неспособность понимать значение своих действий, заблуждение или обман. 🏢Риски создают не только стороны сделки, но и посредники. Если покупатель знал или должен был знать о недобросовестных действиях третьих лиц, это может повлиять на исход спора. 🏢При признании сделки недействительной объект возвращается продавцу, а покупателю - право требовать возврата денег. И здесь нередко начинаются основные проблемы. 🏢Механизмы защиты в ЕГРН работают для любых объектов недвижимости. Заявление о невозможности регистрации без личного участия собственника или сообщение о мошенничестве способны остановить регистрацию сделки независимо от назначения объекта. Главный вывод: если коммерческую недвижимость продаёт физлицо, проверять нужно не только объект, но и самого продавца - его состояние, финансовое положение, историю сделок и возможные признаки банкротства. 💬 Если продавец коммерческого объекта — физлицо, а тем более не в статусе ИП, бдительность должна быть максимальной. Такой продавец не связан требованиями, предъявляемыми к предпринимателю, и оспорить сделку по пороку воли ему проще. При этом главная проблема возникает не в момент признания сделки недействительной, а на стадии применения последствий недействительности. Формально закон исходит из необходимости вернуть стороны в первоначальное положение. Однако на практике нередко складывается ситуация, когда недвижимость уже возвращена продавцу, а покупатель фактически получает лишь право требования денежных средств. К сожалению, до настоящего времени отсутствуют чёткие разъяснения Верховного Суда о том, каким образом должна быть организована реституция, чтобы добросовестная сторона не несла риск неисполнения встречного обязательства. В результате покупатель может лишиться объекта недвижимости и одновременно столкнуться с многолетним взысканием денежных средств с лица, у которого этих средств уже нет. Именно поэтому при сделках с коммерческой недвижимостью важно оценивать не только сам объект, но и финансовое состояние продавца, а также возможные риски последующего оспаривания сделки, - комментирует Сергей Пивоварчик, управляющий партнёр Consul Group