Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Конституционный суд ограничил возможность государства отбирать у граждан земельные участки из-за нарушений, допущенных при первоначальном оформлении земли. Сегодня вышло Постановление КС РФ от 29 октября 2026 года № 63-П. На мой взгляд, довольно важное решение для рынка загородной недвижимости. Сразу обратите внимание: речь идёт о спорах, когда государство или муниципалитет требуют прекратить право собственности гражданина на землю, считая её неправомерно выбывшей из публичного владения. На обычные споры между двумя физическими лицами постановление непосредственно не распространяется. Что произошло? История следующая: 1. В 2017 году гражданин получил право собственности на землю на основании судебного решения. 2. Впоследствии участок разделили, а один из образованных участков продали женщине. 3. В 2022 году судебное решение, на основании которого первоначальный собственник получил землю, отменили. 4. Администрация потребовала признать право собственности покупательницы отсутствующим и исключить участок из ЕГРН. 5. Суды поддержали администрацию. Женщина лишилась зарегистрированного права на землю и обратилась в Конституционный суд. Что решил Конституционный суд? ❗️Сам факт незаконного первоначального оформления участка ещё не означает, что землю можно забрать у последующего покупателя. КС сформулировал несколько принципиальных условий, которые должны учитывать суды: - Добросовестность покупателя. Знал ли он или должен был знать о проблемах с правом собственности продавца. - Возмездность приобретения. Купил человек землю или получил её бесплатно имеет существенное значение. - Воля публичного собственника (выбыла земля по воле или помимо воли) - Исковая давность. Государство не может обходить её, просто называя своё требование иском о признании права отсутствующим. Последнее очень важно! Как раньше действовали администрации? Вместо того чтобы истребовать земельный участок из чужого владения, они могли предъявить иск о признании права собственности отсутствующим. Такие требования суды нередко рассматривали по правилам так называемого негаторного иска (ст. 304 ГК РФ). А к негаторным искам исковая давность не применяется! Получалось, что даже спустя много лет можно было добиваться прекращения права собственности гражданина. КС указал, что такой подход недопустим. И даже если администрация предъявляет иск о признании права отсутствующим, спор должен разрешаться с гарантиями, присущими виндикационному иску (ст. 301–302 ГК РФ), то есть иску об истребовании имущества у добросовестного приобретателя. А к таким требованиям исковая давность применяется! И если срок давности истёк и ответчик заявил об этом в суде, то даже недобросовестность приобретателя или выбытие земли помимо воли публичного собственника уже не позволяют игнорировать пропуск срока. И ещё один очень важный момент — защита земли под жилым домом. КС отдельно рассмотрел ситуацию, когда на участке законно построен жилой дом. Он указал: если собственник действовал добросовестно и соблюдены остальные условия защиты приобретателя, государству нельзя удовлетворять требование о прекращении права собственности на землю по истечении трёх лет с момента первой регистрации права на этот дом в ЕГРН. Что это означает на практике? Предположим, человек купил участок. А через несколько лет администрация выясняет, что 15 лет назад эта земля была незаконно оформлена первоначальным собственником. Раньше администрация могла добиваться признания права собственности отсутствующим, фактически обходя сроки исковой давности. Теперь суд обязан исследовать добросовестность приобретателя, обстоятельства выбытия земли из публичного владения и соблюдение исковой давности. Причём для участков с законно построенным жилым домом действует отдельная трёхлетняя "гарантия" о которой написал выше. Да, это не означает, что любой добросовестный покупатель однозначно сохранит землю. Если участок выбыл из публичного владения помимо воли собственника и срок исковой давности не истёк, истребование при наличии предусмотренных законом оснований по-прежнему возможно. Но того безобразия, что происходит периодически сейчас, станет существенно меньше. @expertned 👉 Мой канал в МАХ