Эксперт недвижимости Константин Барсуков

Спрашивали — отвечаем: «Если прописать в ДКП, что продавец не будет подавать на банкротство после продажи квартиры, надо ли указывать срок? А то он может через год или три пойти банкротиться». Отвечаю: Можно указывать срок, а можно не указывать. Мне вообще формулировка только в виде "продавец обязуется не подавать... "не нравится, мало ли что он обязуется сделать. Отказ от права не является прекращением права. Тем более что, банкротство может инициировать не только сам продавец, но и кредитор или уполномоченный орган На мой взгляд, помимо отсутствия намерения инициировать собственное банкротство, важно зафиксировать заверение (причем именно заверение) продавца и о том, что на момент сделки у него нет признаков неплатёжеспособности, существенных неисполненных обязательств, требований кредиторов, которые могут привести к банкротству. (Кстати, часто вижу формулировку, типа продавец не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом. Вообще-то за банкротством можно и в МФЦ обратиться, учитывайте это тоже). Нужно ли вообще в договоре указывать такие заверения? Я считаю, что нужно. Тем более, что Верховный суд в апреле этого года прямо учёл подобное заверение как одно из доказательств разумной осмотрительности покупателя. Да, в конкретном деле фраза в договоре купли-продажи содержала срок три года, но ВС не устанавливал его как обязательное условие — он отметил, что само такое заверение было дано и впоследствии оказалось недостоверным. Ну, и важный момент: такое заверение - это только один из кирпичиков защиты. Если вы не проверили Федресурс, исполнительные производства, судебные дела, финансовое положение продавца, аффилированность сторон, адекватность цены и прочие-прочие признаки риска банкротства продавца, одна красивая фраза в договоре не станет железобетонной гарантией. Особенно, если вы ещё и сделку криво сделали. Поэтому правильная логика такая: сначала проверяем продавца и схему сделки → потом фиксируем результаты этой проверки в юр.заключении → затем заверения продавца в договоре. А не просто вставляем заверение и расслабляемся. Итого: писать заверение нужно. Указывать именно три года — не обязательно. Ну, и само по себе заверение квартиру не спасёт, но в совокупности с нормальной проверкой продавца и правильной организацией схемы сделки, оно может сыграть существенную роль, что теперь прямо подтверждается определением Судебной коллегии Верховного суда. @expertned 👉 мой канал в МАХ