Набиуллина в Госдуме: намеки для девелоперов Если еще не видели, прочитайте выступление Эльвиры Набиуллиной в Госдуме на заседании профильных комитетов. Там есть важные для рынка жилья тезисы и намеки: Что сказано прямо ◾️Ставка будет двузначной весь 2027 год. В базовом сценарии она снижается, но не уходит ниже 10%. Ниже 10% она опускается только в дезинфляционном сценарии, а он требует быстрого роста производительности. Сейчас ключевая ставка 14% при устойчивой инфляции 5–6%. Разрыв 8–9 п.п., и сокращать его быстро ЦБ не собирается. ◾️Кредит в 2027-м будет расти «примерно на уровне этого года». Ипотечного ралли в базовом сценарии нет. ◾️Для снижения ставки надо исключить последствия выбывших мощностей, пострадавших в результате атак. Их восстановление, рост производительности труда - одно из ключевых условий возобновления цикла снижения ставки (дословно: «Не ранее этого»). Между строк ◾️Льготы (в широком смысле) прямо названы одной из причин дорогих денег. Если большая часть кредита идёт через льготные программы, рыночная часть должна оставаться ограниченной через высокие ставки. В контексте рынка жилья - пока льготы массовые, рыночная ипотека будет дорогой. Это аргумент, к которому регулятор прибегает постоянно при каждом обсуждении параметров программ. ◾️«Не лучшее время настаивать на проектах, рентабельность которых достигается только за счёт дешёвого финансирования». Девелоперов это касается в первую очередь. Если маржа держится на субсидированной ставке, регулятор считает такую модель нерачительной. ◾️Главная проблема бизнеса — издержки, а не ставка. Компании жалуются, что дорожает всё: комплектующие, сырьё, рабочая сила, логистика. Инвестиции за 12 месяцев составили 43 трлн, в деньгах больше, чем год назад, а в физическом объёме почти на 10% меньше. Для стройки это значит, что себестоимость продолжит расти быстрее цены, которую готов принять рынок. Маржу сжимает с двух сторон. ◾️Главный конкурент квадратного метра — депозит. Пока люди ждут двузначную инфляцию, ставки по вкладам тоже будут двузначными. В 2027-м инвестиционный спрос на первичку не вернётся. ◾️С 2022 по 2025 год кредит вырос на 45 трлн, или на 88%. Инвестиции за пять лет выросли почти на четверть в реальном выражении, а производительность всего на 5%. Намек для девелоперов: дешёвых денег не будет, а конкурировать придётся эффективностью — организацией процессов, сроками, себестоимостью. Ориентиры на 2027 🟢Считать экономику проектов при двузначной ставке весь год. Сценарий «ниже 10%» может стать приятным бонусом, но пока маловероятным. 🟢Не строить проект на модели, которая работает на субсидированных деньгах. Регулятор прямо говорит, что считает такие проекты нерациональными. Гаечки могут закрутить еще сильнее. Льготы и далее будут становится более адресными. 🟢Рост себестоимости вряд ли остановится. Эффективность - условие выживаемости. Проекты должны стать более дробными и гибкими. Резюмируя: рынку не стоит ждать быстрого облегчения через ставку, ищите его в производительности. Набиуллина прямо говорит, что не стоит поддерживать собственников неэффективных предприятий ради сохранения рабочих мест. Перетекание работников из нерентабельных отраслей в растущие она называет условием роста производительности. Проекты, которые окупаются только на дешёвых деньгах, — «не самое рачительное использование» ресурсов. Уход таких игроков ЦБ считает нормальной частью структурной перестройки, а не проблемой. Часть 2. Глава ЦБ РФ на пленарном заседании Госдумы @REBURG |Дзен|max