Судебная практика СКГД ВС РФ

Власти дважды незаконно отказали в переоформлении аренды: можно ли взыскать плату по старому тарифу? Определение от 04.08.2026 № 16-КГ26-17-К4 Фабула дела: Земельный участок был предоставлен в аренду для строительства жилого дома по результатам аукциона. Размер арендной платы составлял более 300 000 руб. в год. После строительства дома его приобрела Собственница, которая обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении участка в аренду без торгов для эксплуатации жилого дома. Комитет дважды отказал ей. Оба отказа были признаны судами незаконными, а на Комитет возложена обязанность повторно рассмотреть заявление. Новый договор аренды с платой 12 425 руб. в год был заключён только 18 апреля 2024 г. При этом прежний договор считался расторгнутым с даты подписания нового. Комитет потребовал взыскать с Собственницы 347 027 руб. арендной платы за 2023 год и пени. Она возражала, что в случае своевременного рассмотрения её заявления прежний договор был бы прекращён ещё в 2022 году. Позиции судов: 🔸 Суд первой инстанции взыскал задолженность и пени в полном объёме. Суд признал расчёт Комитета правильным и отказался считать новый договор заключённым с даты первоначального отказа. 🔸 Апелляция и кассация согласились с этим выводом. Позиция Верховного Суда: В силу ст.39.20 ЗК РФ собственник здания обладает исключительным правом приобрести в собственность или аренду земельный участок, на котором расположено это здание. Эта норма направлена на реализацию принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, а также на защиту прав собственников зданий и сооружений. Согласно п.5 ст.39.17 ЗК РФ уполномоченный орган обязан в течение 20 дней рассмотреть заявление о предоставлении участка без торгов и подготовить проект договора либо принять мотивированное решение об отказе при наличии предусмотренных законом оснований. В п.30 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2019) разъяснено, что лицо, имеющее право на выкуп арендуемого имущества, вправе вернуть ранее уплаченную арендную плату за период оспаривания незаконного отказа. Если плата ещё не внесена, она не взыскивается с момента нарушения права арендатора незаконным отказом. Иной подход делал бы нарушение права арендатора более выгодным для публичного органа, чем его своевременная реализация. Собственница указывала, что после её обращения Комитет должен был подготовить новый договор аренды для эксплуатации дома и прекратить прежний договор, однако незаконные отказы вынудили её обращаться в суд. Она также обращала внимание, что взыскание 347 027 руб. в год по прежнему договору за период оспаривания незаконных отказов неправомерно, поскольку по новому договору годовая арендная плата составляет 12 425 руб. Имеет значение сам факт незаконного отказа, а не дата принятия судебного решения о признании его незаконным. Кроме того, в п.1 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2025) разъяснено, что при незаконном отказе передать гражданину земельный участок в собственность арендная плата не может превышать размер земельного налога. В материалах дела также имелась квитанция об уплате Собственницей 15 000 руб. аренды за 2023 год. Эти нормы, доводы и обстоятельства суды не оценили. Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Судебная практика СКГД ВС РФ _ Кафедра – бесплатные вебинары для судебных юристов