MИТИНА

ВС: отказ банка в ипотеке не является основанием требовать возврата задатка от Продавца Покупателю 🗒 Суть спора Супруги из Калининградской области в 2024 году решили купить квартиру по переуступке прав. Заключили с продавцами предварительный договор на 4 млн руб. и внесли 150 000 руб. задатка — остаток планировали закрыть семейной ипотекой. Банк сперва одобрил кредит, но затем отказал в сделке: по новым правилам программы купить квартиру по переуступке с помощью семейной ипотеки стало нельзя. Покупатели обратились ещё в два банка — та же история. Основной договор так и не заключили, а вернуть задаток продавцы отказались. ⚖️ Три инстанции — на стороне покупателей Калининский районный суд Челябинска, апелляция и Седьмой КСОЮ (дело № 8Г-15477/2025) единодушно решили: раз стороны не заключили основной договор по независящим от них обстоятельствам, обязательства прекратились, а задаток нужно вернуть. 🏛 Позиция ВС РФ Продавцы дошли до Верховного суда (дело № 48-КГ26-13-К7) — и там всё изменилось. Коллегия по гражданским делам напомнила: по условиям предварительного договора покупатели могли рассчитаться и заёмными, и собственными деньгами — конкретный кредит договором не был зафиксирован как единственный источник оплаты. Отсюда ключевой вывод: сам по себе отказ банка в ипотеке не доказывает объективную невозможность исполнить договор — деньги теоретически можно было найти из других источников. Судебные акты нижестоящих инстанций отменены, дело отправлено на новое рассмотрение. Как защититься — рекомендации по договору Формулировка про источник оплаты в предварительном договоре — это то, что теперь может напрямую решить судьбу задатка. Для покупателя 1. Прямо укажите, что оплата производится исключительно за счёт кредитных средств (идеально: по конкретному одобренному кредиту — с указанием банка и программы, либо явно пропишите, что иных источников оплаты нет). 2. Свяжите заключение основного договора с сохранением в силе кредитной заявки. 3. Главное - зафиксируйте, что отказ банка (в том числе после первоначального одобрения) — объективное препятствие, освобождающее стороны от обязательств без последствий для задатка. 4. Не полагайтесь на расплывчатое «оплата с использованием кредитных средств» — именно такая формулировка и подвела супругов в этом деле. Для продавца Чем более открытым остаётся вопрос источника оплаты в договоре, тем сильнее ваша позиция, если банк откажет в кредите. Пример формулировки в пользу покупателя: «Стороны договорились, что оплата Объекта недвижимости по основному договору производится Покупателем исключительно за счёт кредитных денежных средств, предоставляемых [наименование банка] по программе «[название программы]» на основании одобренной по состоянию на дату настоящего договора заявки № _. В случае отказа банка в предоставлении кредита и/или отказа в проведении сделки по любым основаниям, а равно при невозможности получения кредита на условиях, предусмотренных настоящим договором, по обстоятельствам, не зависящим от Покупателя, обязательства Сторон по настоящему договору прекращаются, а сумма задатка подлежит возврату Покупателю в полном объёме в течение [X] рабочих дней с момента получения Продавцом соответствующего письменного уведомления». Если такого условия в вашем предварительном договоре нет — надеяться на автоматический возврат задатка при отказе банка теперь не стоит.