Не только ДДУ: как частному инвестору участвовать в строительстве отелей Елена Часовских, управляющий директор по ЗПИФ УК ПСБ, о привлечении капитала в гостиничные проекты: Розничный инвестор важен для гостиничного девелопмента не только как покупатель отдельного номера. Объединяя относительно небольшие вложения, можно привлекать капитал в крупные проекты. Для девелопера это возможность снизить стартовую нагрузку на собственные средства и сократить потребность в дорогом долговом финансировании. Один из инструментов, который позволяет решать эти задачи, — закрытый паевой инвестиционный фонд, ЗПИФ. Сегодня распространена модель: девелопер строит гостиницу и продаёт её отдельными лотами. Но привлечь деньги на строительство — только половина задачи. После открытия объект должен работать как единый бизнес, а у него уже десятки или сотни собственников, с каждым из которых нужно выстраивать отношения. С этим вопросом ко мне приходят гостиничные операторы. Им нужен единый центр принятия решений, а не необходимость договариваться с каждым владельцем номера. Если часть собственников выходит из общей системы управления, возникают вопросы: кто оплачивает содержание инфраструктуры, как поддерживать стандарты и обеспечивать целостность гостиничного продукта? Девелопер, в свою очередь, вынужден сохранять отдельную структуру для общения с владельцами на протяжении всей жизни объекта. ЗПИФ предлагает другую конструкцию: инвестор приобретает не конкретный номер, а пай фонда, в котором находится гостиничный комплекс. Инвесторов может быть много, но взаимодействие с оператором идёт через управляющую компанию фонда. Если пайщик решает продать свой пай, это не меняет порядок эксплуатации гостиницы. При этом управляющая компания фонда не становится отельером: для операционной работы она привлекает профессионального гостиничного оператора. Возможности фонда не ограничиваются привлечением розницы. Он может стать инструментом партнёрства на старте проекта. Например, собственник соседнего участка входит в проект землёй, другой партнёр — капиталом. Девелоперу не обязательно сразу выкупать все участки и нести первоначальные расходы самостоятельно. Разные классы паёв позволяют закрепить разные права участников и структурировать их договорённости. Коллективные инвестиции могут дополнять и банковское финансирование. Если проект предполагает льготный кредит, возможна конструкция, при которой фонд владеет компанией-застройщиком, а финансирование привлекается непосредственно на неё. Здесь важно не противопоставлять инструменты, а подбирать их сочетание под конкретный проект. При этом нужно разделять инвестиции на стадии строительства и вложения в работающую недвижимость. Когда мы говорим о привлечении инвесторов в стройку через фонд, речь идёт о квалифицированных инвесторах. Для неквалифицированного инвестора — другая конструкция: готовый объект, сдаваемый в аренду, с учётом требований к такому фонду. И ещё один принципиальный момент: финансовая упаковка не исправляет слабую экономику. Мы рассматриваем много гостиничных проектов и нередко видим завышенные ожидания по доходности. Отель требует постоянных расходов на поддержание качества, а его денежный поток зависит от работы оператора. Поэтому задача — не просто привлечь частные деньги, а выстроить модель, в которой капитал, управление и эксплуатация работают на один результат. 📰 Подпишитесь на «Берег» 💙 Мы ВКонтакте 📲 Мы в MAX ⭐ Дзен ✉️ Прислать новость #ДДУ #ПСБ #Инвестиции #СтроительствоОтелей #ГостиничныеПроекты #ДолевоеУчастие #ГостиничныйБизнес #ЕленаЧасовских #Берег