Недоснесённую «Дельту» на Щёлковском пытаются продать за 5,3 ярда. И без офисной льготы тут, кажется, ловить нечего. Помните легендарный НИИ «Дельта» на Щёлковском шоссе, 2А? Мы уже разбирали историю этого 132-метрового памятника позднесоветскому модернизму, который сначала работал научным институтом, потом гигантским рекламным щитом, а теперь стоит полураздолбанный, словно его начали сносить, но на полпути передумали. И вот теперь, по информации Филатова, проект выставили на продажу за 5,3 млрд рублей. Причём Сбербанк предлагает не сам участок, а уступку прав требований к застройщику по кредитным договорам. То есть покупателю предстоит разбираться не только с остатками советского модернизма, но и с банковской юридической конструкцией. Изначально на месте «Дельты» собирались строить апартаменты, даже получили ГПЗУ под гостиничный ВРИ. Но в 2024 году Москва прикрыла лавочку с новыми апартаментами, и проект пришлось переобувать на ходу. Теперь рассматривают два варианта: либо около 47,5 тыс. кв. м жилья, либо 102,6 тыс. кв. м офисного комплекса с учётом подземных площадей. Правда, для обоих сценариев ещё предстоит решить вопросы с градостроительными согласованиями. Смена ВРИ не завершена, новую концепцию ГЗК не утвердила, а старое здание ещё нужно окончательно разобрать. За вход просят 5,3 ярда, что, на наш взгляд, откровенный тумач для площадки с таким количеством нерешённых вопросов. Мы прикинули оба сценария: в базовой модели офисный вариант оставляет около 4 млрд рублей до покупки проекта, жилой — около 2,5 млрд. То есть при заявленном ценнике оба выглядят так себе ещё до окончательного учёта всех рисков. Но у офисной концепции есть козырь — потенциальная льгота по МПТ на 10,47 млрд рублей. Её ещё нужно подтвердить и правильно учесть в расчётах, но именно она может радикально изменить экономику. Без неё вся эта затея больше напоминает дорогое упражнение по поиску смысла жизни. Единственное, что может спасти «Дельту» при таком ценнике, — офисная льгота. А значит, мы снова приходим к любимой московской истории: девелоперу не особенно выгодно строить офисы ради офисов, зато очень интересно строить их ради экономии на платежах городу. И если здесь в итоге появится ещё сотня тысяч квадратов офисной недвижимости, это будет очередной плевок в сторону и без того разгоняющегося предложения. Потому что льготу получить можно, а вот кто потом займёт все эти офисы — вопрос, который в финансовой модели обычно решается гораздо проще, чем в реальной жизни. «Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX