Proeconomics-Realty

Генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов – специально для Proeconomics-Realty В 2027 году вакантность торговых площадей в Москве, по ожиданиям аналитиков Umbrella Consulting Group, снизится до 11,5% против ожидаемых 12,2% на конец 2026 года. Это снижение будет возможно за счёт постепенного заполнения объектов, выведенных на рынок в период строительного бума 2025 года, а также за счёт расширения состава арендаторов за счет досуга, развлечений, спорта и услуг. При этом снижение не будет равномерным: в качественных ТЦ с сильным трафиком свободных площадей почти не останется, тогда как в менее удачных локациях или объектах с устаревшей концепцией заполнения площадей может сохраняться на повышенном уровне. Общий потребительский спрос, по базовому сценарию, будет расти умеренно, без резких ускорений, поэтому он сам по себе не станет главным фактором сокращения пустующих метров. Гораздо важнее будет способность управляющих компаний адаптировать арендаторскую смесь под новые привычки покупателей. Ключевых факторов, которые будут определять тренды в этом сегменте несколько. Первый - перераспределение спроса между офлайн- и онлайн-каналами: интернет-торговля продолжает забирать часть товарных продаж, и ТЦ вынуждены компенсировать это за счёт сценариев, которые нельзя перенести в онлайн. Второй - изменение структуры потребления: в первой половине 2026 года лучше всего росли расходы на развлечения, ювелирные изделия и общепит, тогда как бытовая техника, электроника и детские товары показали снижение. Это напрямую влияет на то, какие арендаторы востребованы. Третий фактор - качество самого объекта: локация, транспортная доступность, якорные арендаторы, архитектура и уровень сервиса становятся важнее, чем просто метраж. Наконец, важна динамика ставок и условий аренды: собственники всё чаще готовы гибче подходить к договорам, особенно с якорными и трафикообразующими арендаторами, чтобы удержать заполняемость. Структура арендаторов заметно меняется в ключевых торговых центрах. Если раньше ТЦ строились вокруг fashion-якорей и товарных операторов, то сейчас все большую долю занимают досуг, развлечения, спорт, общепит, услуги и различные развлекательные и познавательные форматы. Это ответ на то, что покупатель приходит в ТЦ не только за покупкой, но и за впечатлением, временем, проведённым с семьёй или друзьями. Ритейл при этом не исчезает, но меняет роль: он становится дополнением к трафику, а не единственным его источником. В результате в арендаторской смеси растёт доля кинотеатров, фитнеса, детских центров, ресторанов, медицинских и образовательных сервисов, а также небольших локальных брендов. Это делает ТЦ более устойчивыми к колебаниям в отдельных товарных категориях, но требует от управляющих компаний более тонкой настройки баланса между разными типами арендаторов. Финансовая модель ТЦ будет перестраиваться. Раньше доход во многом зависел от арендных ставок с товарных операторов и якорных ритейлеров. Теперь, с ростом доли досуга, услуг и развлечений, структура доходов становится более разнообразной, но и более сложной. Часть арендаторов готова платить фиксированную ставку, часть - работать по проценту с оборота, часть - по смешанной схеме. Управляющим компаниям придётся точнее считать не просто арендную ставку за квадратный метр, а вклад каждого арендатора в общий трафик и конверсию. Это потребует более гибких договоров, более активной работы с аналитикой и, возможно, пересмотра привычных ориентиров по доходности. В итоге ТЦ всё больше превращаются из чисто торговых площадок в многофункциональные пространства, где коммерческая модель строится не только на аренде, но и на создании ценности для посетителя.