Proeconomics-Realty

Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками жилья в России сокращается: в среднем по крупным городам новостройки сейчас на 20% дороже готового жилья, год назад – на 25%, по данным «Циан». Может ли рынок возвратиться к состоянию до 2020 года, когда разницы в средней цене новостройки и вторички почти не было? Для этого вторичка должна дорожать быстрее новостроек или новостройки должны падать в цене? Если да, то как скоро это может произойти? Ответы экспертов в рубрике #опросы Ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Иван Золотарев: В Москве сближение цен выражено сильнее: с начала года свежая вторичка подорожала на 16-20%, новостройки – на 10-15%. При этом многое зависит от класса и категории объектов. Свежая вторичка уже напрямую конкурирует с новостройками, поскольку речь идёт о недавно сданных домах. Однако говорить о полном выравнивании цен пока рано. За последние три года вывод новых объектов и очередей на рынок по разным районам сократился на 80-90%. Поэтому к концу 2027-го и в начале 2028 года возможен дефицит новостроек, так как строительство занимает минимум 2-3 года. Это может поддержать дальнейший рост цен на первичном рынке, в том числе за счёт спроса по семейной ипотеке. На вторичном рынке рост также связан с дефицитом ликвидного предложения: по нашим оценкам, таких объектов около 10%. Они быстро находят покупателей, тогда как менее ликвидные квартиры могут долго оставаться в продаже. Поэтому в перспективе свежая вторичка в отдельных сегментах может сравняться по цене с новостройками, но многое будет зависеть от объёмов нового строительства. Такая динамика прослеживается по всей России, но менее выраженно. Разница между средней ценой предложения на первичном и вторичном рынках сократилась с 21 до 20,5%. Около трети лотов в новостройках предлагаются со скидкой 10-15%, в отдельных случаях доходят до 20%. Такие дисконты чаще предоставляются при покупке за собственные средства или с использованием рыночной ипотеки с субсидированием ставки. Основатель АН «Старыгин и партнёры» Даниил Старыгин: Сокращение разрыва с 25% до 20% — это не «вторичка догоняет», а перестройка обоих рынков под дорогие деньги. Новостройки номинально держат цену, но придерживают запуски и дают скидки по реализуемым корпусам, а вторичка торгуется — сделочные уступки есть, в статистике объявлений их не видно. Разрыв сжимается сверху вниз. К паритету 2019–2020 годов быстро не вернуться — он держался на другой модели. Тогда доступная рыночная ипотека делала новостройку инструментом спроса. Сейчас ключевая ставка — 14%, рыночная ипотека около 18–19%, и даже после ужесточения условий по льготным программам на них приходится около 60% объёма выдач. Пока массовый покупатель живёт через субсидии, девелоперу выгоднее пауза и точечные скидки, чем новые корпуса, — и разрыв 15–20% остаётся равновесным, а не аномальным. Сойтись к «почти нулевому» разрыву рынок сможет только через удешевление рыночной ипотеки — и это процесс не быстрый. ЦБ в базовом сценарии видит ставку 10,5–12,5% уже в 2027 году, но до ипотеки 12–13%, при которой новостройка снова станет массовым выбором без льгот, — по моей оценке, вплоть до конца десятилетия. Если это произойдёт, сближение до однозначных значений займет ещё 12–18 месяцев после возврата доступной ставки. (продолжение в следующем посте)