Proeconomics-Realty

Генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов – специально для Proeconomics-Realty Сохранение ключевой ставки на уровне 14% не станет поворотной точкой для жилищного рынка. Спрос останется сдержанным: рыночная ипотека по-прежнему дорогая, поэтому активность будет держаться в основном на семейной ипотеке, субсидируемых программах и покупателях с собственными средствами. Предложение, напротив, останется высоким — девелоперы будут дорабатывать условия продаж через скидки, рассрочки и индивидуальные предложения, но не готовы к резкому снижению цен. Психологически важный уровень для рынка - ключевая ставка ближе к 12%. Тогда рыночная ипотека может опуститься к 14–15%, и часть отложенного спроса вернется. Но для полноценного восстановления доступности жилья нужен ключ в районе 8–10%. При текущих 14% говорить о устойчивом росте активности и покупателей, и девелоперов пока рано. Высокая ставка в первую очередь бьет по новым запускам. Девелоперы вынуждены пересчитывать экономику проектов: дорожает финансирование, удлиняется срок продаж, растут риски. Поэтому часть стартов будет перенесена на следующий год, особенно в проектах с длительным циклом реализации и высокой долей заемных средств. При этом уже запущенные проекты продолжат реализовываться. Застройщики будут делать ставку на небольшие очереди, готовое жильё, ликвидные локации и форматы с быстрой оборачиваемостью. Иными словами, строительство не остановится, но станет более избирательным. Рынок в целом уже ожидал паузу, поэтому резкой реакции не будет. Главный минус - затягивается восстановление рыночной ипотеки и снижается уверенность девелоперов в сроках смягчения денежно-кредитной политики. Позитив в том, что ЦБ не ужесточает условия: при 14% сохраняется возможность постепенного снижения ставки в 2027 году, если инфляция продолжит замедляться. Рыночная ипотека практически не изменится - она останется в районе 18–19%. Выдачи будут расти умеренно, в основном за счет льготных программ, сезонного спроса и покупателей с накоплениями. Даже снижение ключа на 25–50 базисных пунктов не даст пропорционального удешевления ипотеки: банки учитывают стоимость фондирования и риски. Реальный импульс появится при движении ключа к 12% и ниже. Тогда рыночная ставка может приблизиться к 14–15%, и это уже способно высвободить заметную часть отложенного спроса. Для коммерческой недвижимости высокая ключевая ставка означает дорогой долг, высокие требования к доходности и осторожность инвесторов. Наиболее болезненно это отражается на торговых центрах и гостиницах: у них длинный срок окупаемости, высокая капиталоёмкость и зависимость от потребительской активности и туристического потока. Офисы и склады более устойчивы, особенно качественные объекты в дефицитных локациях, но новые девелоперские проекты и там требуют пересчёта экономики. Для рынка коммерческой недвижимости любая двузначная ключевая ставка - уже высокая. Наиболее комфортный диапазон для восстановления инвестиционной активности - 8–10%. При таком уровне становится возможным нормальный кредитный рычаг и более адекватная оценка активов. Для запуска новых проектов, особенно ТЦ, гостиниц и крупных складских комплексов, критична не столько одна цифра, сколько устойчивая траектория снижения ставки.