Proeconomics-Realty

(продолжение предыдущего поста) Генеральный директор, управляющий партнер Umbrella Consulting Group Кирилл Агапов: Отсутствие новых проектов комфорт-класса в «старой» Москве в 2026 году означает наступление паузы. Девелоперы временно откладывают запуски массовых проектов из-за высокой стоимости земли, дорогой стройки и слабой доступности ипотеки - экономика комфорт-класса в центре сейчас узкая или отрицательная. При изменении макроусловий (ставки, программы поддержки, новые площадки) запуски возобновятся. В краткосрочной перспективе выбор действительно сузится. Новых проектов комфорт-класса в «старой» Москве в 2026 году не было, доля сегмента сжалась до ~36%, а основная активность девелоперов сместилась в бизнес и премиум. Остатки комфорт-класса есть, но лотов мало. Так что сейчас реалистичны три опциона: новостройки бизнес-класса (627–647 тыс. руб. за кв. м), ограниченные остатки в текущих ЖК массового сегмента (~421–456 тыс. руб. за кв. м) или вторичный рынок. Есть три причины того, что девелоперы не выводят комфорт-класс сейчас: дорогая земля и строительство в пределах Садового/ТТК, высокие ставки и ограниченная льготная ипотека, что снижает спрос на бюджетные лоты, и структурный дефицит нового строительства - в 2026-м объёмы новостроек в Москве на минимуме за пять лет. В таких условиях девелоперы оптимизируют портфели и запускают более маржинальные продукты. Генеральный директор ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов: Доля комфорт-класса в новостройках Москвы за последние пять лет неуклонно падает, снизившись, по данным портала bnmap.pro, с 50% до 36%. Это объясняется рядом причин, в первую очередь, уходом с рынка льготных финансовых инструментов, обеспечивавших львиную долю выручки проектам массового сегмента. Учитывая высокую стоимость земли в старой Москве, в текущих условиях девелоперам становится выгоднее строить высокобюджетное жильё, имеющее большую маржинальность. Впрочем, вряд ли проекты массового сегмента совсем исчезнут со столичного рынка. В случае дальнейшего снижения ключевой ставки рыночная ипотека станет более доступной, и тогда мы увидим выходы новых проектов новостроек класса «комфорт» и «комфорт плюс». Директор департамента аналитики и исследований рынка компании Ricci Олеся Дзюба: В сентябре 2026 года объём экспозиции элитного жилья достиг 6,2 тыс. лотов, или 0,6 млн кв. м, увеличившись на 35% и 27% г/г соответственно. Предложение почти полностью сформировано квартирами (98%). На премиум-класс приходится 87% лотов, на делюкс — 13%. Средневзвешенная цена составляет 1,3 млн руб./кв. м в премиуме и 3,2 млн руб./кв. м в делюксе. Ценовой максимум сохраняется в сложившихся элитных районах — Тверском, Арбате и Хамовниках (3,0–3,3 млн руб./кв. м), тогда как за пределами центра СВЦ снижается до 0,8–1,0 млн руб./кв. м. За январь-август 2026 года объём сделок в элитном сегменте сократился на 12% г/г — до 152,9 тыс. кв. м, при более умеренном снижении количества сделок — на 1% до 1,9 тыс. шт. Охлаждение спроса произошло преимущественно в делюкс-сегменте (-44% в объеме, -47% в количестве ДДУ), в премиум-классе количество сделок осталось на прошлогоднем уровне (1,8 тыс. шт.), однако снизилась средняя площадь лота (-10% до 78,8 кв. м).