Руслан Рентавед 🖌

Ликвидная ловушка Друзья из SimpleEstate выпустили отчёт по стрит-ритейлу Москвы за третий квартал. Решил сделать разбор и выжимку для вас. Там есть цифра, которая переворачивает привычную логику. Самый востребованный формат на рынке оказался самым невыгодным. Помещения до 300 метров с арендатором. Окупаемость 11,7 лет, ставка капитализации 7,7%, средняя цена 484 тысячи за метр. Помещения от 300 метров. Окупаемость 10,3 года, капитализация 8,7%, цена 262 тысячи. Супермаркеты. Окупаемость 10,1 года, капитализация 8,9%, цена 330 тысяч. За маленькое помещение вы платите почти вдвое дороже за метр и получаете доходность на процент с лишним ниже. И при этом именно маленькие дорожают. За квартал плюс 6%, за год плюс 5%. А крупные дешевеют полтора года подряд. Причину в отчёте называют прямо, и я с ней согласен. Маленькие помещения покупают частные инвесторы с капиталом до ста миллионов. Многие заходят впервые. Бюджет понятный, объект понятный, перепродать потом проще. Вот и вся логика. Застройщики это прекрасно знают. Выставляют такие лоты по космическим ценам и обещают окупаемость восемь-десять лет. Человек покупает, дом сдаётся, и дальше одно из двух. Либо он надолго остаётся с пустым помещением, либо сдаёт по реальной ставке и получает двенадцать-пятнадцать лет. Разница между обещанием и реальностью здесь в пять лет жизни. Доходность эту делают арендаторы, а им сейчас тяжело со всех сторон. Ставка высокая, спрос падает, налоги растут. Маржа сжимается, новых точек открывают всё меньше. Там, где год назад хватали любое помещение, теперь считают и сомневаются. Часть арендаторов уже просит скидки или отказывается от индексации. Про это я писал месяц назад на примере алкомаркетов. Теперь так ведёт себя весь рынок. Отсюда и ставки. По крупным помещениям за год рост всего 1%, по супермаркетам 4%. Сделок при этом почти нет. Покупатели не готовы брать доходность ниже депозита, продавцы не готовы давать дисконт. Те, что проходят, идут в основном с непрофессиональными покупателями. Собственники стали сговорчивее, но только по проблемным объектам. За качественные держатся и цену не снижают. Пару слов о вакансии на ключевых торговых улицах Москвы. В целом по ним свободных площадей стало больше, 9,2%. А в Столешниковом переулке вакансия за год упала с 30,2% до 17,5%. Почти вдвое, и это лучший результат среди всех улиц. И кажется, что вот она радость, а нет… есть нюанс. Место ушедшего международного люкса заняли наши марки. Monochrome, Love Republic, Avgvst. По доле новых арендаторов Столешников теперь первый, 25,8%. Улица простояла полупустой несколько лет. А когда условия стали реальными (арендные ставки упали), помещения разобрали за год. В сухом остатке: что легко купить и легко продать, то приносит меньше всего. Ликвидность вы оплачиваете из собственной доходности. Мал золотник, да дорог.