Руслан Рентавед 🖌

Картофельные поля Недавно был в Краснодаре. Жизнь кипит. Застраивают всё. Там, где раньше росла картошка, теперь краны. Поле, кран, поле, кран. И так до горизонта. Я ехал и думал об одном. Кто всё это купит. Брокеры продолжают упорно продавать перспективу в новостройках доверчивым приезжим. Заходите на котловане, через два года выйдете с прибылью. Цены при этом идут вниз. Просто это не сразу видно. Спасибо Сергею Смирнову, моему другу, который честно разбирает рынок жилья. Добавлю к его выкладкам своё. Краснодар взял как пример, но ситуация примерно по всей стране одинаковая. Первое. Не смотрите динамику по студиям и однушкам. Там всегда будет красивая картинка, поскольку семейная ипотека тут главное топливо. А вот правду говорят двушки и трёшки. Это квартиры для жизни. Их покупают семьи. Если встали они, значит встал настоящий спрос. Сергей показал пример, который стоит запомнить. Один жилой комплекс. Студия в 27 метров идёт по 490 тысяч за квадрат. Трёшка в 60,9 метра в этом же доме по 331 тысяче. Полтора раза разницы внутри одного дома. Застройщик спокойно отдаёт метр по 330, когда метров много. А среднюю по рынку вытягивают студии. Которые режут всё мельче. И брокеры тычат пальцем в рост цены на студии с момента котлована. Второе. Не смотрите на прайс застройщика. Смотрите, почём идёт перепродажа в уже сданных домах. Вторичка уходит на 10-20% дешевле, чем та же квартира у застройщика. Вот это настоящая цена. Прайс в офисе держат до последнего. А человек, которому надо выйти, продаёт по рынку. Теперь цифры. Остатки нераспроданных квартир в Краснодаре дошли до 93,9 тысячи. Это на 21% больше, чем год назад. Нераспродано около 82% строящегося объёма. Продажи после январского пика упали на треть. Краснодар стал лидером по затовариванию в стране. Отсюда и скидки, о которых говорит весь край. «Догма» выкатила дисконт до 42%!!! на отдельных лотах. Квартира за 8,7 миллиона уходит за 5,9. И обратите внимание, где эти скидки. Не на котловане. На домах высокой готовности. Логика простая. На готовом объекте деньги нужны сегодня. А эскроу наполняется всё медленнее. Скидка на ключах это не щедрость. Это запрос на деньги сейчас. Те, кто заходил в эти же комплексы на котловане, теперь видят цену ниже собственной. Под те самые обещания брокеров. Рынок затоварен метрами. Деньги у людей кончились. У кого остались, те сидят на депозитах. И в бетон не спешат. Их можно понять. Зачем покупать квартиру, которая не растёт. Аренда стоит на месте, а где-то уже поехала вниз. Лучше положить под скромный процент в банк, чем купить себе тревогу на котловане. Пока депозит не уйдет ниже 10%, народ не дернется играть в бетонное казино. Держалось всё это на льготной ипотеке. В бюджете на 2027 год на семейную ипотеку заложено 785,8 миллиарда. На 2028 уже 471,7. На 2029 всего 389,7. В прошлой трёхлетке было 1,8 триллиона. Чиновники сами озвучили, что программу сворачивают. Это не прогноз аналитика. Это бюджет. И на этом фоне «Самолёт». На прошлой неделе ушёл генеральный директор. Скажу, как вижу. Рынок стоит у красной линии. Не за ней, но вплотную. Вся работа чиновников сейчас об одном. Чтобы история закончилась на «Самолёте» и дальше не покатилась. Отсюда и совещания, и разговоры про реструктуризацию вместо банкротства. Одну компанию такого размера система вытянет. Если зашатается вторая, вытягивать будет уже нечем. Дальше начинается не экономика. Дальше начинается доверие. Человек видит проблемы у крупнейшего застройщика страны и перестаёт покупать у всех подряд. Берёте нежилое помещение на первом этаже новостройки, значит у вас с дольщиком общий застройщик. Его проблемы станут вашими раньше, чем вы о них узнаете. Дом не достроят вовремя. Арендатор не откроется вовремя. Заселение растянется. А трафика, под который вы считали окупаемость, не будет ещё года два. В сухом остатке: прежде чем считать доходность помещения, посмотрите на застройщика. Его облигации. Его сроки по прошлым очередям. Его новости.