Плохиши В банках просроченные кредиты называют плохими долгами. Вчера я писал про коммерческую недвижимость с торгов и про то, что основной поток туда ещё впереди. Сегодня вышла цифра, которая показывает, откуда он придёт. ЦБ дал данные по корпоративным кредитам на 1 сентября. Просрочка застройщиков и компаний рынка недвижимости — 592 миллиарда рублей. С начала года плюс 43%. Кредитный портфель этих же отраслей вырос за то же время на 8%. Плохие долги растут почти в шесть!!! раз быстрее, чем само кредитование. Вся корпоративная просрочка по стране прибавила 362 миллиарда. Почти половину этого прироста дали две отрасли, на которые приходится около десятой части всех корпоративных кредитов в стране. Внутри этой цифры два разных мира. Строительство зданий. Просрочка около 160 миллиардов, рост 8%, доля в портфеле примерно 4%. По нынешним временам почти прилично. Операции с недвижимостью, то есть покупка, продажа, аренда и управление. Просрочка 433 миллиарда, рост 62%, доля уже 8,5%. Вот они, плохиши. Не стройка. Те, кто владеет и сдаёт. Почему так вышло. У застройщика деньги покупателей лежат на эскроу и служат обеспечением по проектному кредиту, поэтому он занимает дешевле рынка. У собственника торгового центра, склада или офиса никакого эскроу нет. Он платит по обычной ставке, а она третий год двузначная. Дальше простая арифметика. Аренда даёт примерно столько же, сколько давала. Проценты выросли. В какой-то момент одно перестаёт покрывать другое, и платёж уезжает: сначала на неделю, потом на месяц. Отмечу важную деталь. Сейчас эскроу покрывают меньше 70% задолженности застройщиков. Остальное они добирают обычными кредитами по рыночной цене. Девелоперские группы дробят бизнес по юрлицам. Одно строит, другое владеет землёй, третье продаёт. Поэтому часть стройки сидит в строке «операции с недвижимостью», и у застройщиков на деле хуже, чем нарисованные восемь процентов. Скажу про себя. Я из тех, кого эта статистика записывает в плохиши. Доходная недвижимость, аренда, управление — всё как в описании отрасли. Разница в одном. Наши объекты мы брали без плеча, и когда ключевая ушла к двадцати, для меня это была новость из телевизора. Да, часть проектов затянулась по времени и доходность вышла не такая, как планировалась, но важно, что удалось не потерять активы. Для того, кто заходил с кредитом под тогдашние ставки и рассчитывал спокойно перекредитоваться, это стало ежемесячной болью. Теперь главное. Схема всегда одинаковая. Арендных денег перестаёт хватать на проценты. Появляется просрочка. Банк требует дополнительное обеспечение или досрочный возврат. Объект уходит на торги. Между первым шагом и последним проходит примерно год. Рост на 62% случился не в стройке, а именно у владельцев готовых объектов. Значит, через год на торгах будут не только склады и офисы, которые мы разбирали вчера. Габоделы с кредитным плечом сейчас не редкость. И кто-то пытается обменять полученные займы на доли в своём бизнесе, но желающих с каждым днём всё меньше и меньше. Мой прогноз. Я ставлю на вторую половину 2027 года. Раньше вряд ли: банки до последнего тянут с реализацией, им невыгодно фиксировать убыток и портить себе отчётность. Позже тоже вряд ли — плавающая ставка не оставляет заёмщику запаса времени. В сухом остатке: если у вас объект с кредитом и ставка плавающая, считайте сейчас не доходность, а запас прочности. Сколько месяцев вы продержитесь, если крупный арендатор съедет, а платёж в банк останется. Если ответ меньше шести, это уже не инвестиция, а ожидание чуда. Ну а если вы дали в долг, то стоит уже смотреть на заёмщика как на партнёра, с которым надо вместе выбираться. А то можно остаться без актива, нервов и заёмщика, который ещё барахтается и пытается выплыть. Утопить заёмщика-предпринимателя сейчас легко, а вот реанимировать, чтобы потом работал, возвращал долги и платил налоги, порой уже невозможно. P.S. Сегодня на моем YouTube-канале выходит мощный выпуск с Никитой Журавлевым. Надеюсь нас не привлекут после таких откровений. Ссылку опубликую в 17:00