Поворот на Право

Сделали мансарду или пристройку без разрешения. Через несколько лет пришел иск о сносе. Что делать? Если вы перестроили коммерческое здание без разрешения или купили его уже с изменениями, этот разбор для вас. Типичная история из практики Правового центра - клиент переделал чердак принадлежащего ему здания в Москве в мансарду без разрешения на реконструкцию. Работы не выходили за пределы его собственного участка, вид разрешенного использования не менялся, предельные параметры застройки не нарушались. Объект соответствовал градостроительному регламенту и техническим нормам. Спустя несколько лет Правительство Москвы и Департамент городского имущества подали иск о признании мансарды самовольной постройкой и ее демонтаже (дело А40-92817/2022). Единственный аргумент истцов сводился к тому, что разрешения на реконструкцию не было. Ситуация весьма распространённая для владельцев коммерческой недвижимости. Достаточно часто они имеют возведённые без разрешения пристройки, надстройки, антресоли или отдельно стоящие вспомогательные здания. Кто-то провёл подобные работы осознанно, а кто-то купил здание уже с такими изменениями. А требование о сносе может прийти и через годы после завершения работ. Снос является крайней мерой, а устранение последствий нарушения должно быть соразмерно самому нарушению. Суды в таких спорах опираются на разъяснения Верховного Суда в постановлении Пленума от 12 декабря 2023 г. № 44. В постановлении указано, что отсутствие разрешения само по себе не является достаточным основанием для сноса, если объект безопасен и не нарушает прав третьих лиц. Возможность сноса связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения, а с обстоятельствами, которые препятствовали бы использованию постройки из-за несоответствия требованиям безопасности и нарушения прав третьих лиц. Если нарушения существенные, но устранимые, возможен вариант приведения объекта в соответствие с обязательными требованиями вместо полного сноса. В упомянутом деле о мансарде все инстанции на основании заключения экспертизы установили, что объект соответствует градостроительным нормам, не создает угрозу жизни и здоровью людей, а истцы не доказали, какие их права нарушены. Здание оставили в реконструированном виде. Еще одна линия защиты – исковая давность. По требованиям о сносе постройки, которая не создает угрозу жизни и здоровью граждан, применяется общий трехлетний срок, как указано в пункте 15 Постановления Пленума ВС РФ № 44. Если угрозы нет, а срок пропущен, суд обязан отказать в иске. Но для объекта, на котором экспертиза выявила существенные и неустранимые нарушения, давность не действует. Начало течения срока суды определяют с даты внесения записи о праве собственности в ЕГРН или с даты технической инвентаризации. Учитываются и другие обстоятельства. Определение кадастровой стоимости объекта, указание на него в договоре аренды участка, проверки Госинспекции по недвижимости, участие органа власти в иных спорах по тому же объекту. Таким образом: 1. Отсутствие разрешения само по себе не основание для сноса. Решающее значение имеют безопасность объекта и права третьих лиц. Постройку сохраняют, когда нет существенных нарушений технических норм и угрозы жизни и здоровью людей. 2. При наличии устранимых нарушений сособственник объекта должен иметь возможность их устранить, чтобы избежать сноса. 3. Для безопасной постройки действует трехлетняя исковая давность, которая течет с даты записи в ЕГРН, технической инвентаризации или иных обстоятельств когда истец мог и должен был узнать о постройке. Пропуск срока истцом означает отказ в иске. Что делать если предъявлен иск о сносе: 1. Определить, какой признак самовольной постройки вменяется ответчику. Отсутствие разрешения – не означает автоматический снос, если объект безопасен. 2. Проверить дату записи в ЕГРН и технической инвентаризации, а также иные доказательства осведомленности органа власти об объекте. 3. Провести внесудебную строительную экспертизу и устранить выявленные недостатки до судебной экспертизы. Более подробный алгоритм защиты по таким искам читайте в новой статье Надежды Каштановой на Закон.ру, а также на сайте Правового центра. Подробно об истории сохранённой мансарды смотрите здесь.