Португалия🇵🇹 и мы | Илья Бобин о новостях, политике и жизни

Закон об аренде: много шума ради ничего С проблемой нехватки жилья правительство Монтенегру хочет бороться либерализацией рынка, следуя логике «хорошо собственнику — больше предложения». Правительство обещает, что новый закон об аренде вернёт на рынок пустующие квартиры и снизит цены. И-за закона уже вторую неделю идут уличные протесты и периодические столкновения с полицией. Но если почитать про изменения подробно, есть впечатление, что закон, вызвавший крайнее напряжение, на деле не решает ничего. 1) Выселение за два месяца долга. Сейчас собственник может расторгнуть договор после трёх месяцев неуплаты, а будет — после двух. Расторгнуть можно будет и за систематические задержки: больше восьми дней три раза за год. Это единственный блок, который как будто бы целится в настоящую проблему. Ведь страх собственника — неплатёжи и годы на возврат квартиры. Но собственники уже неплохо защищены. «Специальная процедура выселения» действует ещё с 2012 года. Никакой проблемы оккупасов в Португалии нет. Международные исследования подтверждают: там, где суды работают быстро, рынок аренды больше и живее. Что? Суды? Ах да, суды... Все знают про скорость судов. 2) Отмена «тормоза» для новых договоров. Сейчас аренда по новому договору не может вырасти больше чем на 2% к прежнему. Цифры с этим не очень согласны: аренда по новым договорам за год выросла на 10,2%. Возможно, в отдельных случаях требование и соблюдалось, но на рынок в целом это мало влияло. Отмена неработающего — это правильно, но изменений ждать не стоит. 3) Залог без потолка и аванс за три месяца вместо двух. Правило не соблюдалось, о чем знают все, кто арендовал жилье. Два месяца или три по закону не мешают потребовать аванс хоть за 12 месяцев. А кому не нравится, то «извините, мы выбрали другого арендатора». 4) Разморозка договоров, заключённых до 1990 года. По разным оценкам, по старым правилам живут около 150 тыс. семей. В проекте масса оговорок, остаются защищены все, кто старше 65 лет, с инвалидностью от 60% и чей годовой доход ниже пяти минимальных годовых зарплат. Так как речь идет о договорах, заключённых до 18 ноября 1990 года, значительная часть арендаторов уже давно старше 65. «Разморозка» коснется только тех, кто заключал договор в возрасте до 30 лет, это небольшой процент. На рынок вернутся единицы квартир, но пожилых арендаторов порядочно перепугали. План Монтенегру. Правительство рассчитывает на 375 тыс. пустующих квартир, из которых 250 тыс. в хорошем состоянии. Как это посчитали — неизвестно, но ок. Выход их на рынок, по замыслу, снизит цены. Очевидно, что снижение цен возможно, если на рынок выйдет столько квартир, что возникнет устойчивое превышение предложения над спросом. Причем, в наиболее дефицитных локациях — Лиссабоне и Порту. Данных о том, где расположены эти 250 тыс объектов не приводится. Если это внутренние районы страны, толку от их появления не будет почти никакого. Поможет ли закон вывести эти квартиры в оборот? Правительство считает, что собственникам нужны именно предложенные изменения — как мы помним, опираясь в основном на рекомендации ассоциаций собственников. И здесь, мне кажется, ключевая ошибка – смещённая выборка. Ассоциации, даже действуя 100% добросовестно в общественных интересах, выражают мнение своих участников. То есть тех, кто уже сдаёт жильё. Послабления будут этим собственникам приятны, но не повлияют на количество объектов, они уже в обороте. Чтобы резко увеличить предложение, нужно убедить сдавать кваритиры тех, кто жилье не сдает, а возможно и никогда не сдавал. В ассоциациях эти собственники не участвуют и их мнение не известно. Предполаю, что у них совершенно иные мотивы не сдавать свою недвижимость, нежели сложность взять предоплату за три месяца вместо двух. Т.е. закон цели не достигнет и здесь. Получается, в итоге, законопроект: 1) нацеленный не на тех людей, 2) недостаточно жесткий чтобы оказать реальное влияние на рынок, 3) достаточно раздражающий чтобы довести до массовых акций протеста. И овцы не целы и волки не сыты. Неудачная политика. #недвижимость Португалия🇵🇹и мы @portugal_and_me