Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate

Коллеги из «Движение.ру» опубликовали большой материал Ильи Пискулина с громким заголовком «ЦБ ГОТОВИТ ПЕРЕДЕЛ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ», однако, прочитав сам документ Банка России и аргументацию автора, у меня сложилось ощущение, что в статье смешаны две совершенно разные вещи, которые нельзя подменять друг другом. Илья умеет привлекать внимание к своим высказываниям. Но этот заголовок – явный перебор, учитывая статус Ильи Пискулина. Автор пытается представить ситуацию так, будто Центральный банк фактически вмешивается в строительный бизнес, хотя сам документ посвящен совсем другому вопросу. Он регулирует порядок формирования резервов банков по кредитам, выдаваемым на строительство многоквартирных домов, а не устанавливает правила строительства жилья и не определяет коммерческую стратегию девелоперов. Вся дальнейшая логика статьи строится на предположении, что изменение правил резервирования автоматически приведет к удорожанию кредитов, массовому закрытию проектов, банкротствам региональных компаний, дефициту жилья и росту цен, однако именно этот переход от банковского регулирования к неизбежному переделу строительного рынка, на мой взгляд, и является самым слабым местом всей конструкции автора. Во-первых!! Центральный банк вообще не занимается строительством жилья. Его задача заключается в контроле устойчивости банковской системы и кредитных организаций. Девелоперы являются лишь одной из многочисленных категорий крупных корпоративных заемщиков наряду с промышленностью, транспортом, торговлей и другими секторами экономики. Поэтому выкручивать статью так, будто всё построено против строительной отрасли, было бы неверно. Во-вторых! Илья смешивает понятия стоимости кредита и банковских резервов. Между ними существует прямая связь для финансовой устойчивости банка, но это не означает автоматического пересмотра условий уже выданных кредитов или механического увеличения ставок для конкретного заемщика. На это обращает внимание Игорь Шимко, подробно объясняя: «Нормы резервирования регулируют объем капитала, который банк обязан зарезервировать под возможные кредитные потери, тогда как стоимость проектного финансирования определяется другими параметрами, включая условия кредитного договора, объем средств на счетах эскроу и банковскую маржу. Изменение нормативов резервирования само по себе не меняет уже согласованную ставку по проекту.» В-третьих! Сегодня значительная часть девелоперов фактически остается закрытой для внешнего анализа, поскольку подробную финансовую отчетность раскрывают преимущественно публичные компании или те, кто привлекает капитал на фондовом рынке. Для всех остальных инвесторов, банков и партнеров многие строительные группы остаются своеобразным черным ящиком, внутри которого объективно оценить уровень долговой нагрузки, финансовую устойчивость и реальные риски практически невозможно. Именно поэтому переход к аудированной отчетности по МСФО и единым требованиям к раскрытию финансового положения выглядит не как борьба со строительной отраслью, а как шаг к большей прозрачности рынка. В конечном итоге от этого выигрывают и банки, которые получают более качественную оценку рисков, и инвесторы, которым становится проще понимать, что в действительности происходит внутри крупных девелоперских групп. Подробно выпорем Илью как следует с Игорем Шимко в ближайшем выпуске ОБЗОРА НОВОСТЕЙ.