МИНИСТЕРСТВО ТУРИЗМА (ОСИГ🔹ТУРИЗМ🔹НОВОСТИ)

Земля, которая не работает - дороже, чем кажется Типичная история: участок с/х назначения куплен несколько лет назад и не используется. Ранее это был хороший запасной актив, а в планах владельца часто было заняться им «когда-нибудь позже» или потом продать. Ситуация была понятной и финансово предсказуемой: налог небольшой, никто не беспокоит. На практике же сейчас это уже не так. Неиспользуемый участок виден благодаря цифровым системам, а собственник, который не вовлекает его в оборот, не приносит в бюджет доход в виде налогов с активной деятельности, становится потенциальным источником пополнения казны по статье «штрафы» и «вред природе». При этом кадастровая стоимость земель непрерывно растет, а ответсвенность за неиспользование повышается ⚫️Штрафы, налог и вред почвам Как правило, все начинается с проверки и предостережения/предписания об устранении нарушений от надзорных органов. Неиспользование сельхозугодий и использование не по назначению квалифицируются по ст. 8.8 КоАП РФ, и штраф считается в процентах от кадастровой стоимости: для юрлиц - от 2 до 10%, но не менее 200 тысяч рублей. Одновременно налоговый орган вправе поднять ставку земельного налога с 0,3% до 1,5%. Но, заплатив штраф, владелец не закрывает вопрос: обязанность использовать участок по назначению остаётся. А если инспектор зафиксирует деградацию почв или иной вред природе, то следом идёт расчёт вреда по методикам Минприроды - и здесь речь уже о миллионах. ⚫️Изъятие по решению суда По ст. 6 закона об обороте земель сельхозназначения участок, не используемый три года и более, изымается по решению суда и продаётся с публичных торгов. И в регионах, где дефицит земельных участков, вторичный рынок – чей-то шанс получить хороший производственный актив. Механизм отработан: предписание, штраф, затем блокировка регистрационных действий - продать или заложить такой участок нельзя (п. 5 ст. 8 того же закона). Начальная цена торгов - кадастровая стоимость, снижаемая на затраты по восстановлению плодородия. Практика изъятий уже сложилась: государству нужен такой собственник, который обрабатывает землю и платит налоги. ⚫️Постройки, которые нельзя оформить По поводу строительства некапитальных объектов на угодиях важно понимать, что никакие непрофильные объекты там не допускаются. И сейчас на рынке огромное количество псевдо-туристических объектов, незаконно возведённых на угодьях. Чёткого разъяснения можно ли ставить на угодьях некапитальные объекты, если они используются строго для производственных нужд - навесы для сена, техники и так далее - законодательство сегодня не дает, и хотя по смыслу это не запрещено, риск получить предписание на демонтаж от надзора и иных органов всё равно остается, так как во многом это будет субъективная оценка возможности ставить такое сооружение. ⚫️Продажа не на своих условиях Когда приходит решение продать такой актив выясняется, что большого спроса нет. Также важно помнить, что у государства есть преимущественное право покупки сельскохозяйственных земель (ст. 8 закона № 101-ФЗ): о цене и условиях продавец письменно извещает орган власти и ждёт ответа/его отсутствие 30 дней. Сделка в обход этого права ничтожна, а снижение цены требует нового извещения - то есть ещё месяцев ожидания. Покупатель, в свою очередь, приобретает участок со всем пакетом накопленных рисков, не догадываясь, что расходы на рекультивацию и мелиорацию - необходимая часть распоряжения сельскохозяйственной землёй. ⚫️Перевод угодий Правила игры меняются быстрее, чем привычка их перепроверять. Сейчас идёт активное наполнение системы учёта сельскохозяйственных земель, ЕФИС ЗСН. Но поскольку система молодая, и сведения туда только вносятся - выписка ЕГРН и реестр ЗСН могут говорить разное. Границы угодий уточняются до 2028 года, а перевод угодий допускается только в исключительных случаях и уже только по согласованию с федеральными министерством сельского хозяйства – система два ключа заработала с 1 марта 2026 года. Проще говоря, время, когда решение по участку о переводе принимал собственник и согласовал это на местном уровне, закончилось.