Девелоперы годами рассказывают сказки про «рентабельность 5%» и «маржу 10%». Проверить это почти невозможно. Но бывают исключения. Автор исследования Артём Цогоев разобрал экономику элитного ЖК Sminex «Лаврушинский» в центре Москвы, собрав данные из открытых источников: документов Сбербанк-АСТ, Росреестра, проектных деклараций ЕИСЖС, аналитики BNMAP.pro и публикаций «Ведомостей». Участок бывшего «Гиредмета» площадью 1,6 га в 2019 году купили за 3,68 млрд рублей. Как писали «Ведомости», площадку изучали ПИК, MR Group, Hutton, «Интеко» и даже турецкие инвесторы, но на торгах в итоге остались только структуры, связанные с Sminex. В 2019 году две независимые финансовые модели прогнозировали прибыль проекта на уровне 4,6–8 млрд рублей. Но реальность оказалась куда щедрее. Средняя цена «квадрата» выросла с первых 1,72 млн рублей до почти 4 млн летом 2026 года, а максимальная достигла 7,26 млн рублей. Правда, продажи оказались медленными — всего 68 квартир за 44 месяца. Бюджет строительства, согласно декларациям ЕИСЖС, вырос до 20,5 млрд рублей, банковское финансирование достигло 23 млрд, а на эскроу собрали 26,6 млрд рублей. При этом после раскрытия счетов почти все деньги ушли на расчёты с банком, и к концу 2025 года накопленный денежный поток оставался в минусе примерно на 500 млн рублей. Но самое интересное впереди. По данным BNMAP.pro, в проекте ещё остаётся около 100 непроданных лотов. По расчётам автора, итоговая прибыль «Лаврушинского» может составить 32–50 млрд рублей, а доходность — 25,5–30,4% годовых. Вывод простой: если купить землю без серьёзной конкуренции, строить в основном на банковские деньги и попасть в рынок, где квадратный метр за пять лет дорожает почти в четыре раза, разговоры про «5% прибыли» начинают выглядеть особенно забавно. Хотим сделать акцент, что автор этого исследования Артем Цогоев — ведущий эксперт по инвестициям в недвижимость в России и член Совета директоров крупнейшей российской платформы коллективных инвестиций в недвижимость. На этот разбор он потратил пять лет. Так что перед вами не очередное мнение «на скорую руку», а краткая выжимка из масштабного исследования. Весь пятилетний труд в один пост не уместить, поэтому собрали только самые важные выводы. Подписаться на Недвижа в МАХ