Московский Инсайдер

Сокращение начала новых строительных проектов в крупных городах России стало заметным следствием снижения активности на рынке жилья. На фоне стагнации продаж застройщики выбирают более осторожную стратегию, сначала стремясь реализовать уже имеющиеся предложения. При этом изменения скорее касаются инвестиционных подходов компаний, нежели значительного падения цен на жильё. По информации ЦИАН, в городах-миллионниках сейчас в процессе строительства находится примерно 66 миллионов квадратных метров жилья. Тем не менее доля реализованных площадей упала до 27%, по сравнению с 33% годом ранее. Это говорит о том, что предложение на рынке превышает текущий спрос, что делает запуск новых проектов менее выгодным для застройщиков: деньги дольше остаются вложенными в незавершённые здания, в то время как сроки возврата инвестиций увеличиваются. Основная причина слабого спроса связана с ипотечными ставками. Высокая ключевая ставка Центробанка приводит к дорогим условиям кредитования, и стоимость ипотечных кредитов остаётся серьезным барьером для многих потенциальных покупателей. Средняя ставка по рыночной ипотеке составляет около 17,8% годовых, что значительно ограничивает доступность жилья для широкой аудитории, поскольку даже при наличии первоначального взноса ежемесячные платежи становятся слишком высокими. При этом рост ипотечной активности в июне не следует считать полным восстановлением рынка. Около 66% выданных кредитов пришлись на программы государственной поддержки, что указывает на то, что значительная часть спроса обеспечена благодаря льготным механизмам, в то время как сегмент рыночной ипотеки по-прежнему находится под давлением. Для застройщиков такая ситуация создаёт необходимость находить баланс между двумя рисками. С одной стороны, слишком активное расширение строительства при низком спросе может привести к росту нереализованных объектов и ухудшению финансовых показателей. С другой стороны, слишком быстрое сокращение новых проектов может создать основу для будущего дефицита жилья. Таким образом, возникает эффект некоего рыночного качания. В краткосрочной перспективе объём доступных квартир превышает способность нынешнего платежеспособного спроса их приобрести. Однако если ипотечные ставки значительно снизятся и покупательская активность возрастёт, ситуация может измениться. Ограниченное предложение новых проектов на фоне растущего спроса создаст условия для вновь ускоренного роста цен. Поэтому осторожность застройщиков в настоящее время имеет двусторонний эффект. Она предотвращает дальнейшее перепроизводство жилья и позволяет рынку постепенно справляться с накопившимися объемами. Однако продолжительное снижение инвестиционной активности может вызвать противоположную проблему уже через несколько лет. В целом текущее состояние рынка жилья в значительной степени определяется высокой стоимостью ипотеки, вызванной высокой ключевой ставкой Центрального банка. Пока кредиты остаются дорогими, застройщики будут вынуждены адаптировать темпы строительства к ограниченному спросу. Тем не менее чрезмерное сокращение новых проектов на фоне последующего восстановления ипотеки может привести к дефициту предложения и следующей волне роста цен.