Пройдемся по всем пунктам, которые указал подписчик 1. Крайне неверно думать, что рынок недвижимости будет расти всё время так же как последние годы. Я не эксперт в рынке недвижимости, особенно Москвы, т.к. живу в другом регионе, но в миллионнике. Но. В инвестициях я разбираюсь хорошо и управляю довольно большим портфелем не только своих денег. Вот график цен на недвижимость в Москве. Опишу, то что вижу: – с 2000 до 2009 резкий экономический рост в стране = бум в недвижимости. – 2010-2011 резкое падение из-за кризиса. – До уровня 2009 рынок дорастёт лишь в 2014. – Далее, целых 6 лет падения и стагнации. До уровня 2014 рынок дорастет лишь в 2020 году, а это лишь на 10% выше чем в 2009 году. За 11 лет цены выросли на 10%. Конечно же нельзя было за такое время накопить на квартиру, нужно было банку переплачивать три конца. – Потом случилось главное зло всей российской экономики — это льготная ипотека, которая взвинтила цены и сделала жильё ещё менее доступным. Так вот, льготная ипотека тоже исчерпает себя и кризисы ещё будут неизбежно, не надо себя обманывать. Смотрим второй график, цены в новой Москве, стагнация 4 года. В разных регионах тем более всё может быть по разному. 2. Доходностью 15% прямо сейчас можно зафиксировать в ОФЗ на срок от 4 до 12 лет. Кредитного риска нет, цена будет колебаться в зависимости от дюрации бумаги и ставки цб, но в итоге если держать до погашения будет 15% годовых. 3-4-5 пункт я описал выше, не вижу смысла повторяться. Цены долгосрочно растут всегда, но не каждый год, могут быть затяжные стагнации в кризисы и в определённых макроэкономических условиях. Особенно с учётом того, что недвижка стоит необоснованно дорого. И вместе с этим сложный % тоже работает и работает всегда. Аренда растёт, но и мы копим деньги. Давайте обратимся к тому же кейсу. Девушка отдала 5.5 миллионов сейчас, а черновую квартиру ей сдадут только через 1.5 года, надо сейчас где-то жить и надо будет делать ремонт, который я оцениваю грубо ещё в 5 млн, которые где-то нужно будет брать. И всё это время платить 160к в месяц на протяжении 10 лет. Сами посчитайте переплату за 34-м курятник. В сравнении с этими платежами рост аренды просто смешной и его легко покроет сложный %. 6) А как ипотека страхует от сокращения дохода? Огромное количество людей берут потреб кредит на первый взнос, а потом ещё ипотеку, и хорошо если льготную. Лишь половина заёмщиков досрочно гасит ипотеку, 70% из досрочников гасят до 7 лет, остальные позже. Просрочка по ипотеке за год выросла на 77% за два года на 180% до 265 млрд. Это тысячи семей, наверное больше 10000 семей. И как они страхуются от просрочки? Никак. У многих из них банк отнимет жильё. При этом, я не отрицаю, есть люди у которых карьерный рост, бизнес или ещё что-то, они могут досрочно гасить кредит, снижать платёж в период низких ставок, можно ещё налоговый вычет получать с покупки жилья и с уплаченных процентов. Всё это есть, но минимум для половины заёмщиков ипотека — это долговая кабала, а для многих, хоть и небольшой % заёмщиков — это финансовый крах. Это не гипотеза и не частные случаи, а статистические факты. Завтра ещё разберу некоторые комментарии подписчиков, напишу про свой кейс и про преимущества накопления именно на вторичку. Подписаться | Предложить новость