Методичка

Строительная сфера после 1 февраля, когда ужесточили льготную ипотеку, фактически перебивается единичными сделками. Хотя в преддверии изменений – в ноябре и декабре 2025 года – фиксировался такой всплеск семейной ипотеки, что в итоге 2025 год оказался не таким провальным, как предполагалось. Сейчас стандартная ипотека не работает, а льготную берут только те, кто подходит под новые условия. Для застройщиков текущая ситуация сравнима с катастрофой. По их мнению, ситуация может выправиться, если решится хотя бы одна из трех проблем (а лучше – все три): Во-первых, необходимо снижение ключевой ставки хотя бы до 10%, тогда рыночная ипотека будет от 12%. Такой процент покупателям под силу. А нынешние 16–18% – это по-прежнему слишком высокий уровень. Во-вторых, ситуацию может исправить принятие какого-то положительного решения по спецоперации. Пока что, по словам застройщиков, отмечается общая тревожность и уныние населения по поводу перспектив в росте экономики. В-третьих, необходимо вернуться к мерам господдержки. Это может быть возвращение к льготной ипотеке, субсидирование или альтернативные меры. Средний срок ипотеки к лету сократился до минимума с 2022 года, а с начала года он уменьшился сразу на пять лет, до 23,5 года. Это связано с тем, что после ужесточения условий семейной ипотеки доля кредитов с господдержкой снизилась, а рыночных – выросла до максимума за два года, сообщают «Известия». На фоне ставок в 17–18% заемщики все чаще выбирают более короткие сроки, чтобы сократить многомиллионную переплату банкам. При высоких ставках удлинение срока кредита практически не влияет на размер ежемесячного платежа, однако существенно увеличивает общую сумму выплат банку. Например, при покупке квартиры стоимостью 17 млн рублей с первоначальным взносом 30% переплата по ипотеке на 30 лет составит около 52 млн рублей. Если сократить срок до 25 лет, она уменьшится примерно на 10 млн рублей, тогда как ежемесячный платеж вырастет лишь на 1 тыс. рублей. Тенденцию подтверждают и банки. В ВТБ средний срок ипотеки сократился с 27,4 года в январе до 24,3 года в июне. В «Домклик» отмечают, что по льготным программам заемщики по-прежнему оформляют кредиты на максимальные 30 лет, тогда как по рыночной ипотеке чаще выбирают сроки в пределах 10–12 лет. Дополнительно на рынок повлияло правило «один льготный кредит – одной семье», действующее с февраля. Многие россияне оформили ипотеку до вступления ограничений в силу, после чего спрос на льготные программы снизился. Сокращение срока кредита позволяет существенно уменьшить переплату, однако увеличивает финансовую нагрузку на семью. Сейчас разумнее снимать жилье и копить на первоначальный взнос на депозитах. Сейчас ставки по ним в среднем составляют 13% годовых. При этом рыночную ипотеку стоит рассматривать только при крайне высоком первоначальном взносе – от 50% и выше. В таком случае сумма кредита и переплата становятся существенно меньше, однако этот вариант подходит не всем. Доля льготных программ, которые последние годы были главным драйвером рынка жилья, может сократиться до 50%. Если такой сценарий реализуется, то станет первым серьезным разворотом на ипотечном рынке с 2020 года. В то же время сохранение более жесткой денежно-кредитной политики может замедлить этот процесс.