Методичка

За январь и февраль в Петербурге введены в эксплуатацию лишь два объекта жилого назначения. Это не сезонная аномалия — это симптом структурного кризиса строительного рынка РФ, заложенного ещё в 2022 году. Согласно реестру разрешений на ввод в эксплуатацию Госстройнадзора Санкт-Петербурга, единственным многоквартирным домом, получившим разрешение с начала 2026 года, стал объект ООО "Специализированный застройщик "Северная Венеция" из ГК "ПСК"— 8 124,5 м² жилых помещений. Вторым объектом в реестре значится апарт-отель на Октябрьской набережной, дом 40, литера А от ГК "Максимум Лайф Девелопмент". Больше ничего. Эта картина укладывается в тревожную тенденцию: - по итогам 2025 года Петербург и Ленобласть ввели 3,6 млн м² многоквартирного жилья — минимум за семь лет и примерно на треть меньше рекорда 2018 года, когда оба региона суммарно сдали 5,4 млн м²; - перспективы на 2026-й не лучше: объём ввода МКД, обеспеченный действующими разрешениями на строительство, оценивается в 2 118 тыс. м² — на 369 тыс. м² ниже уровня прошлого года. Впрочем, некоторые участники рынка предлагают не делать поспешных выводов по итогам двух месяцев. Якобы всё ещё может наладиться. "Рынок недвижимости строго сезонен: основные объёмы всегда приходятся на второе полугодие. Четвёртый квартал традиционно замыкает годовой цикл и по объёму зачастую сопоставим со всем первым полугодием", — подчёркивает коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова. Она не видит в январских и февральских цифрах повода для тревоги, объясняя их стандартной сезонной конъюнктурой. Схожую позицию занимает и генеральный директор STAVNI Александр Свинолобов: "Самый большой объём стоит ожидать к концу лета и во второй половине года. Банальная причина: работы по благоустройству стараются проводить в летний и осенний период". С ним согласен и коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. Только его компания в 2026 году введёт 12 домов, порядка 2 000 квартир. "Вводы считают по итогам года, а год только начался. И многие другие компании будут вводить сотни тысяч метров", — отметил он. Аргумент о сезонности, однако, не снимает структурного вопроса. Глава ГК "ПСК" Сергей Софронов обращает внимание на цифру, которая красноречивее квартальной статистики: в начале 2020 года в строительстве в Петербурге находилось 12,7 млн м² жилых площадей — сейчас чуть более 5 млн м². "Ситуация не сиюминутная, снижение идёт давно", — констатирует он. Показательно, что массовая льготная ипотека, разогнавшая спрос, на динамику строительства в Петербурге не повлияла — в отличие от Москвы, где объёмы стабильно держатся на уровне 16,5–18,5 млн м² жилой площади в строительстве на протяжении того же периода. "Следовательно, дело в другом", — резюмирует Сергей Софронов. В Петербурге не простая ситуация с физическим наличием земельных участков и согласованиями, усугублённая двумя взлётами ключевой ставки до 20–21% годовых. То есть строить и непросто, и дорого. При этом, петербургский спрос не настолько устойчив, как московский. Это не позволяет девелоперам оптимистично подходить к планированию товарных запасов. Ввод жилья — финал строительного цикла длиной 3–4 года, и нынешние цифры отражают решения, принятые ещё в 2022-2023 годах. Директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Юдита Григайте описывает происходящее как "фазу корректировки объёмов", связанную с более осторожной стратегией девелоперов на фоне изменения условий проектного финансирования, сворачивания льготных ипотечных программ и дефицита качественных земельных участков. Рынок адаптируется к новым правилам игры — но адаптация обходится сжатием предложения. Разворот зависит от двух переменных: ключевой ставки и доступности ипотеки, уточняют эксперты. Однако, даже если оба фактора изменятся в ближайшее время, на объёмах ввода это отразится не раньше 2028-2029 годов — таков временной лаг строительного цикла.