Офисный рынок Москвы: продать метры проще, чем сдать их в аренду? На московском рынке сложилась парадоксальная ситуация. Новых офисов строится много, но качественных площадей в аренду, особенно крупных блоков от 1 000 м² - не хватает. Причина во многом в изменении самой бизнес-модели офисного девелопмента. Раньше цепочка выглядела так: Девелопер → институциональный инвестор → арендатор Девелопер строил бизнес-центр и продавал его целиком. Инвестор сдавал площади в аренду, получал арендный доход и зарабатывал на росте стоимости актива. После существенного сокращения присутствия западных инвест. фондов круг покупателей, готовых приобретать крупные офисные объекты целиком, сузился. На смену фондам пришёл розничный инвестор, сейчас набирают силу ЗПИФы. Сегодня 38% нового офисного предложения реализуется отдельными блоками. Для частного инвестора коммерческая недвижимость стала альтернативой инвестициям в квартиры: офисный метр дешевле жилого, а потенциальная арендная доходность делает покупку привлекательной. Но вместе с новой моделью продаж возникает новая проблема. Как управлять бизнес-центром класса А, если вместо одного собственника у здания десятки или сотни владельцев? У каждого свои ожидания по доходности, ставкам аренды и срокам владения, да и отделку делать не спешат. Арендатор же ждёт единого стандарта эксплуатации и качества офисной среды. Роль профессиональной управляющей компании кратно возрастает. За последний год в аренду было выведено всего около 243 тыс. м² нового офисного предложения - для сравнения в продаже 1,1 млн м2. Доминирующая часть строящихся объектов ориентирована на продажу - это нормальная девелоперская бизнес-модель. Проблема рынка — не только в количестве квадратных метров, но и в том, в каком виде они выходят на рынок. Продать офисные блоки — ещё не значит сформировать качественный арендный продукт. А именно арендатор формирует основной спрос. Мы уже наблюдаем, как девелоперы становятся более гибкими: рассматривают не только прямую продажу, но и аренду с последующей реализацией объекта как готового арендного бизнеса. На мой взгляд, один из важнейших векторов развития офисного рынка — переход от преимущественной продажи строящихся метров к созданию качественного и профессионально управляемого арендного продукта. Именно здесь сегодня существует значительный потенциал для удовлетворения реального рыночного спроса. Вопрос: все ли заявленные 7 млн м² нового строительства будут построены к 2030?