Лабиринт инвестора: новостройки Москвы.

📍️️️️️️Скидки-скидки-скидки. Все мы любим скидки! И, конечно, мы хотим не скидку от накидки, а реальную, глубокую и жесткую просадку в прайсе застройщика. Так вот, давайте попробуем разобраться, как возникают реальные дисконты, а также у каких застройщиков сейчас их можно ожидать. Итак, начинаю. Вообще, застройщики редко устанавливают цену «вручную». Чаще они используют систему динамического ценообразования, которая автоматически корректирует стоимость квартир в зависимости от условий. Если кратко, логика у этого ценообразования такая: Застройщик задаёт плановый темп продаж. Система отслеживает реальные сделки и сравнивает их с планом. Если продажи выше плана — цены повышаются. И/или, что важно, — часть квартир снимаются с продажи для «искусственного дефицита»! Ну а если продажи валятся, то эта система сигнализирует о необходимости корректировки прайсов. И что тут важно! Корректировка цен может быть очень точечной: по конкретным стоякам, этажам, типам планировок, а не по всему дому целиком. Теперь разберем важную вводную, о которой написал выше, а именно — плановый «темп продаж». Так вот, этот показатель — не константа, а переменная! И рассчитывается эта переменная примерно так: В этом квартале мы построим 100 квартир. Поэтому за эти три месяца нам нужно продать 60-80 квартир, чтобы банковское кредитование (проектное финансирование) не «сожрало» всю прибыль! Так вот, этот плановый «темп продаж», по-научному, называется соотношением распроданности к стройготовности. Ну или иными словами, застройщик всегда отслеживает, какой объем он построил и сколько из этого объема он продал. И прошу отметить тот факт, что нормальное соотношение около 60-80%. Если же этот показатель выше 100%, то застройщик продает быстрее, чем строит, ну а если ниже 60%, то у девелопера проблемы и нужно что-то делать с прайсами. Надеюсь, понятно объяснил. Ну а теперь вернемся к нашим баранам, ну или реальным скидкам. У каких застройщиков их можно ожидать? Ответ — в таблице, которую я прикрепил к этому посту. В ней я свел данные по продажам всех основных застройщиков Москвы. Пользоваться этой табличкой достаточно легко. Приведу пример: MR Group, в домах со вводом в 2026 году, темпы продаж как бы… отстают от плановых. Поэтому вполне можно ожидать коррекцию цен, ну или какие-нибудь плюшки в виде хорошей рассрочки. Теперь возникает вопрос: о каких домах в данном примере идет речь? Заходим на сайт застройщика и видим, что в 4 квартале 2026 года сдается ЖК «КЛИФ», ну или клубные дома в составе ЖК «Сити Бэй». Продажи в этом проекте по этим ценам не совсем летят. И поэтому торопиться покупать именно сейчас, скорее всего, не стоит, а лучше стоит подождать каких-то вкусных предложений. 🔖️️️️️️ Вот и все, друзья. Все достаточно просто. Пользуйтесь сводной таблицей, которую я буду обновлять раз в 2-3 месяца. . 🔗 Плохо грузятся скриншоты? Можете посмотреть их в MAX . #мониторинг_рынка