Российский интернет обсуждает окончание "бесконечной льготной семейной ипотеки" с 1 февраля и связанный с этим рост продаж новостроек в конце 2025 года. Инвесторы в российские акции и инвесторы в новостройки называют друг друга лохами, накидывая аргументов, почему другая сторона заработает меньше. Аргументы интересные, но не учитывают два базовых момента: 1⃣ рост рынка недвижимости и рост рынка акций в России имеют одну причину - ЛИШНИЕ деньги у домохозяйств. Если после основных расходов (ЖКХ, еда, детсад, лекарства) у домохозяйства не останется денег, то не будет ни покупок акций, ни покупок недвижимости / выплаты ипотек (а значит, не будет роста стоимости купленного инвестором жилья в реальных деньгах, с учетом инфляции). А денег у населения с каждым годом будет становиться всё меньше (с учетом инфляции), потому что государство ускорило процесс национализации доходов: "излишки" доходов домохозяйств теперь будут аккумулироваться именно у государства через постоянный рост налогов; идти по этому пути нам долго, и он только начался (какие ставки в течение 10-15 лет будут в России по НДФЛ, налогу на имущество и т.д., хорошо написано тут); 2⃣ покупатели первички, которые свысока смотрят на жильцов старого фонда постоянно забывают о том, что после покупки их новостройка моментально стала "старой", потому что продать ее можно только на вторичном рынке, где нет "льготных ставок и ипотек" (то есть спроса), а дисконты составляют 10-20% от цены в объявлениях. При этом с каждым годом - с амортизацией - цена их квартир всё быстрее и быстрее приближается к цене квадрата на вторичке (как показано зелеными стрелками на графике цен ниже), а новые человейники еще быстрее по состоянию / контингенту превратятся в старые покоцанные хрущёбы с такими же алкашами и ПТСР (потому что от осинки не родятся апельсинки, а доля детей "другой культуры" в поликлиниках и садах только растет). P.S. Красный график это цена квадрата первички, по данным Сбера. Фиолетовый - вторичка. После покупки первички ее цена с каждым годом приближается к цене вторички. То есть покупатель первички, заключая сделку сегодня, сразу попадает в историю с отрицательным матожиданием, как только жилье сдано. | подписывайтесь на @ecworld | прогнозы и аналитика