Илья Пискулин (канал)

Упадут ли цены на строящиеся квартиры? И да, и нет. Расскажу, как устроена работа девелопера и банка, который кредитует проект в части ценообразования. Когда ты заходишь в проект, то несешь в банк финмодель. Там ты указываешь среднюю цену в проекте и показываешь, как она будет меняться в процессе реализации. Естественно, что в большинстве своем на текущем рынке цена плановая из модели и цена фактическая начинают отличаться почти сразу. Тоже самое касается темпов выбытия. Всего не хватает. В итоге девелопер идет в банк и просит согласовать особые цены на какое-то количество квартир. Естественно же, с обязательством отыграть это отставание в последующих лотах. Продав эти квартиры, девелопер вновь сталкивается с суровой реальностью жизни с ценами, которые были изначально в моделе. Тогда он снова идет в банк. И так может происходить несколько раз, но не до бесконечности, потому что в какой-то момент становится ясно, что если еще сдисконтировать сколько-то квартир, то недополученное уже не восстановить в рамках имеющихся остатков. Итог - девелопер возвращается к высоким модельным ценам. В связи с этим, возможны ли дисконты на строящееся жилье? Да, но временные и точечные. Преимущественно в объектах, которые только стартуют. В какой-то момент банки все равно обяжут девелоперов демонстрировать цены из модели, а они у всех новых проектов ОЧЕНЬ высокие. Причина, почему цены высокие проста. Во всех моделях закладываются базовые составляющие экономики. Это и инфляция на себес, и инфляция на цены реализации квартир. И неважно принимает ли рынок эту инфляцию. Таким образом, в любом проекте заложено ежегодное удорожание в 7-8-10 процентов от текущих средних цен конкурентов и процентов в 20-25 от собственных стартовых цен. И повторю - неважно будут по ним покупать или нет. Эти цены есть в договоре с банком и ты обязан стремиться к ним. Иначе это некий вид неисполнения соглашения.