InvestFuture

🏗 Купили недвижимость через ЗПИФ, а застройщик опоздал на восемь месяцев. Как получить неустойку? На первый взгляд кажется, что ответ простой: обратиться в суд. Но поскольку недвижимость принадлежит фонду, ситуация интереснее: УК занимается управлением имуществом фонда и выступает представителем интересов инвесторов в суде, а потенциальная компенсация фактически становится дополнительным активом всех его пайщиков. Именно такой спор сейчас возник вокруг ЗПИФ «Т-Капитал Репаблик РЕДС». Фонд еще в 2022 году вложился в квартиры премиального квартала Republic на Пресненском Валу. По договорам недвижимость должны были передать до 30 декабря 2025 года. Однако ключи получили только 20 августа 2026-го. ➡️ Что сделал Т-Капитал? Управляющая компания обратилась в Арбитражный суд Москвы и потребовала с застройщика 40,04 млн рублей неустойки. Просрочка составила 232 дня. Расчетная компенсация могла быть выше, но для таких объектов законодательство ограничивает ее 5% стоимости договора. Поэтому 40 млн рублей — максимальное требование УК по этому механизму. Для масштаба: это около 4% чистых активов фонда. ➡ А что с этого пайщику? Если суд встанет на сторону УК, неустойка станет имуществом ЗПИФ. А значит, при завершении работы фонда эти средства будут распределены между пайщиками наряду с результатом от продажи самой недвижимости. То есть задача УК здесь — попытаться компенсировать инвесторам хотя бы часть финансовых последствий того, что объект оказался в распоряжении фонда позже запланированного срока. ➡ Что происходит с самими квартирами? Их уже приняли. Сейчас проходят показы потенциальным покупателям, а реализовать весь портфель Т-Капитал рассчитывает в 2027 году. Стратегия фонда изначально была довольно понятной: купить жилье на ранней стадии строительства дешевле, дождаться завершения проекта и продать дороже. Конечная доходность будет зависеть от цен на недвижимость и спроса в момент продажи. Для пайщика здесь важнее сама механика: УК отдельно пытается взыскать компенсацию за нарушение сроков. Если получится, потенциальный результат фонда складывается уже из двух источников, то есть и продажи недвижимости, и полученной неустойки. За исходом спора будет интересно следить и другим инвесторам в фонды жилой недвижимости, столкнувшимся с задержками передачи объектов. Telegram | Max | VK