16 негритят

ДБ или Долина Бессильна? Верховный суд (ВС) утвердил обзор судебной практики по спорам о правах на недвижимость, которые журналисты и россияне обобщили названием «эффект Долиной». 📌Сразу напоминаем суть «эффекта Долиной»: продавец (чаще всего – возрастной) после продажи недвижимости идет в суд, чтобы оспорить сделку и признать её недействительной, утверждает, что в момент заключения сделки находился под влиянием мошенников. С аналогичным иском в суд летом 2025 года обратилась певица Лариса Долина, продавшая свою квартиру в столице Полине Лурье. Несколько раз суды вставали на сторону Долиной, а Лурье оставляли и без квартиры, и без денег. Добиться справедливости Лурье смогла только в Верховном суде. Он оставил право собственности за ней. По всей России стали всплывать десятки таких историй: покупатели квартир из-за «схемы Долиной» лишались и денег, и жилья, хотя фиксировали сделку на камеру, приглашали нотариуса и просили у продавцов справку от психиатра. В обзоре ВС собраны позиции для рассмотрения дел, когда бывший собственник квартиры требует вернуть недвижимость у добросовестного покупателя обратно под предлогом воздействия мошенников. Позиции были сформированы на судебной практике 2022–2025 годов. Основные правовые позиции ВС: ✔️Заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является основанием для её отмены. При рассмотрении таких споров суды должны учитывать добросовестность второй стороны и ее возможность распознать, не был ли введен продавец в заблуждение и не является ли жертвой мошенников. ✔️Для признания сделки недействительной необходимо доказать, что гражданин в момент подписания договора не понимал значение своих действий или не мог ими руководить. Уклонение от экспертизы его психического состояния может стать причиной отказа в иске. ✔️Сделка купли-продажи квартиры, совершенная продавцом под влиянием обмана третьих лиц, признается судом недействительной, если покупатель знал или должен был знать о факте обмана. ✔️Если к моменту оспаривания стороны передали друг другу причитающееся по условиям договора (деньги и ключи от квартиры), суд применяет последствия недействительности в виде двусторонней реституции. То есть каждая из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке. Почему эти разъяснения, которые усиливают защиту покупателей вторички, так важны? Обзоры ВС хотя и не являются обязательными для судов, но остаются ориентиром при вынесении решений. Юристы называют их практикообразующими, хотя формально в России прецедентное право не действует. Вопрос сейчас в том, как быстро суды в регионах, на местах, перестроят свою работу. По мнению участников отрасли, процесс может занять несколько лет. Хочется верить, что это сработает. Потому что сейчас покупатели вторичного жилья практически никак не защищены от отъема жилья. И одной «схемой Долиной» все не ограничивается. Чтобы купить квартиру и не беспокоиться, что ее отберут, нужно изучить историю жилья чуть ли не до этапа строительства дома: законно ли проходили все (!) наследования, все дарения, ренты, все выделения долей, нет ли у кого-то права пожизненного проживания в квартире, не собирается ли продавец стать банкротом, не хочет ли унести деньги мошенникам, не скрывает ли он продажу от супруга или других наследников. И это только десятая часть аспектов. Поражает и то, что все последствия ложатся только на покупателя: ни Росреестр, ни нотариусы, ни риелторы, ни банки не отвечают за то, что плохо проверили или не проверили какие-то документы. В общем, тут работы хватит всем, и в том числе законодателям, которые, к сожалению, пока слишком увлечены вмешательством в финансы и семейные дела россиян. Аналитику на самые острые темы и важные новости от каналов-партнеров читайте также на нашем канале в МАХ